Jan Strzelecki

Organizacja i działalność Towarzystwa Osiedli Robotniczych

[1935]

Zadaniem Towarzystwa Osiedli Robotniczych jest budowa dla robotników i pracowników umysłowych, zarabiających do 250 zł miesięcznie, mieszkań dostosowanych do ich zdolności płatniczej.

Towarzystwo Osiedli Robotniczych jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, powołaną do życia na podstawie uchwały Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów dnia 1.11.1934 r.

Udziałowcami Spółki są Bank Gospodarstwa Krajowego i Fundusz Pracy, każdy z nich reprezentuje 20 udziałów, poza tym mają:

•    Zakład Ubezpieczeń na Wypadek Choroby – 1 udział
•    Zakład Ubezpieczeń od Wypadków – 1 udział
•    Zakład Ubezpieczenia Emerytalnego Robotników – 2 udziały
•    Zakład Ubezpieczeń Pracowników Umysłowych – 1 udział
•    Dyrekcja Naczelna Lasów Państwowych – 5 udziałów

Każdy udział wynosi 10 000 złotych. W statucie zadania tej Spółki określone są w sposób następujący: „Budowa domów i osiedli dla osób niezamożnych, sprzedaż i eksploatacja tych domów na warunkach odpowiadających zdolności płatniczej szerokich warstw pracujących. Spółka buduje domy najtańsze o mieszkaniach pierwszej potrzeby, tzn. w domach blokowych o powierzchni użytkowej nie większej niż 36 m. kw., a w domach jednorodzinnych o powierzchni użytkowej nie większej niż 42 m. kw. W wykonaniu tych zadań Spółka urządza i sprzedaje zabudowane działki, buduje domy na sprzedaż i do wynajmu, pobudza, kieruje oraz kontroluje i wspiera inicjatywę lokalną w budowie domów i osiedli. Spółka stosuje zasady normalizacji i standardu w celu obniżenia kosztów budowy”.

Zarobki i zdolności płatnicze robotników

Aby zrozumieć przyczyny powołania przez Rząd Spółki mającej takie zadania do spełniania, trzeba bliżej zorientować się w tym, ile zarabiają robotnicy, jak mieszkają i ile płacą za mieszkanie, jak również w tym, co uczyniono dotychczas w sprawie budowy mieszkań dla robotników.

Po poznaniu tych faktów jasną się dla nas stanie konieczność powołania do życia specjalnej instytucji do budowy mieszkań dla robotników.

Prowadzi się u nas w Polsce stale statystykę zarobków. Nie jest ona doskonała, ale jest. Na podstawie jej danych możemy sobie zawsze wyrobić pogląd o dochodach i zdolności płatniczej robotników. Dużo gorzej przedstawia się sprawa danych dotyczących komornego.

Statystyka czynszów nie istnieje. Materiał, którym rozporządzamy, to dane zebrane przez ankiety. Dane te dotyczą tylko drobnej ilości faktów.

Nie przeprowadziliśmy w Polsce nigdy żadnej szerokiej ankiety, która by objęła wielką ilość wypadków i ostatecznie autorytatywnie stwierdziła, ile istotnie płaci robotnik za mieszkanie.

Najczęściej obliczamy wysokość wydatków na komorne – na podstawie założenia, że wynoszą one jakiś określony odsetek ogółu wydatków (dochodów).

Ten odsetek nie jest jednak stały, waha się on w zależności od zarobku, a zarobki ulegają silnym wpływom koniunktury.

Zarobki robotników w okresie 1929-1934 wydatnie się obniżyły, ale nie obniżyły się czynsze za konkretne małe mieszkania w Warszawie, Łodzi, Katowicach itd. Przeciwnie, czynsze te wzrosły i to znacznie.

Należy poza tym zwrócić uwagę na to, że odsetki wydatków na mieszkanie określamy na podstawie ankiet, te zaś obejmują zawsze tylko fragmenty całości i zawsze przeprowadzane są raczej w górnych sferach proletariatu niż w dolnych. Potwierdzają to wszyscy organizatorzy ankiet. W tych górnych sferach odsetki zarobków płacone za mieszkanie są zawsze nieco mniejsze niż płacone przez ogół robotników.

Ustalenie wysokości czynszów dla ogółu robotników przez obliczenie odsetka zarobków, wynikających z danych ankiet, nie da nam więc obrazu rzeczywistego, a tylko przybliżony. W rzeczywistości czynsze są większe od ustalonych tą metodą.

Wypowiedzenie tych uwag uważaliśmy za konieczne przed przystąpieniem do dalszych wywodów.

Zaczynamy od uprzytomnienia sobie wielkości zarobków robotniczych, jako tego czynnika, który decyduje o wysokości czynszów.

Na podstawie danych, ogłoszonych przez Główny Urząd Statystyczny (patrz Mały Rocznik Statystyczny rok 1934, i Statystyka Pracy, Kwartalnik. Rok 1934, zeszyt 4) spróbowaliśmy obliczyć miesięczne zarobki robotników różnych gałęzi przemysłu w r. 1929 i w r. 1934.

Wyniki naszych obliczeń podajemy w niżej załączonym zestawieniu:

Główny Urząd Statystyczny obliczył (Mały Rocznik Statystyczny za 1934 r. str. 142 tabl. 31), że wydatki na komorne wynosiły w 1928 r. 4,7%.

O ile zastosujemy tę stawkę do wyżej obliczonych zarobków dla r. 1929, otrzymamy następujące sumy miesięcznego komornego, płacone przez robotników różnych gałęzi przemysłu (zdajemy sobie dokładnie sprawę z tego, że nasze obliczenia, oparte na przeciętnych zarobkach dla poszczególnych gałęzi przemysłu i zbudowane na podstawie zawodowej, są teoretyczne, nie znamy jednak innego sposobu, który by dawał pewne podstawy dla orientacji w całokształcie tego zagadnienia):
Porównaliśmy liczby obliczone w ten sposób przez nas z danymi ilustrującymi faktyczne wydatki robotników na komorne, opublikowanymi w wydawnictwie Głównego Urzędu Statystycznego – „Budżety Rodzin Robotniczych”, Statystyka Polski, tom 40, zeszyt 2. Stwierdzamy, że nasze obliczenia pokrywają się na ogół z tymi danymi odnośnie do Łodzi i Zagłębia Dąbrowskiego. Przeciętny roczny czynsz faktyczny, zaobserwowany dla Łodzi, wynosi 90 zł 30 groszy, dla Zagłębia Dąbrowskiego 124 zł.

Porównanie opieramy na tym założeniu, że dla Łodzi miarodajny jest przemysł włókienniczy, a dla Zagłębia Dąbrowskiego przemysł górniczo-hutniczy. Inne porównanie jest niemożliwe, gdyż ankieta nie wskazuje, w jakim przemyśle pracowali odpowiadający na ankietę na terenie poszczególnych miast.

Nasuwa się nam tu zresztą uwaga, że na wysokość komornego ma wpływ raczej miejscowość, charakter osiedla, niż rodzaj przemysłu.

Faktyczny przeciętny roczny czynsz, płacony na Śląsku, wynosił wg ankiety 174 zł, a zatem więcej niż teoretycznie obliczony.

Również w Warszawie, jak wykazały dane ankiety, na której oparły się publikacje Głównego Urzędu Statystycznego, robotnicy płacą za mieszkanie nieco większą część swych dochodów, niż przeciętnie w całej Polsce. Udział komornego w wydatkach wynosił w Polsce w roku 1928 – 4,7%, w Warszawie w roku 1928 – 6,6%. W ogóle w Warszawie absolutne liczby złotych płacone za komorne są większe niż w innych miejscowościach.

Obliczenia i dane dotyczące roku 1929 upoważniają nas do twierdzenia, że czynsze faktycznie płacone przez robotników tylko w nielicznych wypadkach i nieznacznie przekraczają 20 złotych miesięcznie.

Lata 1928 i 1929 były okresem dobrej koniunktury. Rok 1934 jest rokiem kryzysu. Zarobki robotnicze spadły, co jaskrawo ilustruje zestawienie podane uprzednio.

Równocześnie ze spadkiem zarobków konstatujemy wzrost czynszów. Według ustawy o ochronie lokatorów z 1924 r., czynsze mieszkaniowe miały stopniowo wzrastać aż do wysokości podstawowego komornego. W małych mieszkaniach wzrost ten został w r. 1926 zatrzymany. Od r. 1928 czynsze zaczęły dalej wzrastać i w końcu r. 1930 osiągnęły wysokość podstawowego komornego.

Te dwa czynniki: spadek zarobków i efektywny wzrost czynszów spowodowały to, że udział komornego w wydatkach jest w r. 1934 znacznie większy, niż w r. 1929. Szacujemy go dla Polski na co najmniej 15%.

Zastosowanie tej stawki do zarobków ustalonych dla roku 1934 da nam następujące teoretyczne czynsze, płacone przez robotników różnych gałęzi przemysłu:

Dla roku 1934 nie mamy liczb faktycznych, mamy je natomiast dla roku 1933. W roku 1933 Instytut Gospodarstwa Społecznego przeprowadził ankietę w celu wyjaśnienia, jak mieszkają robotnicy w okresie kryzysu. Ankieta ta dotyczyła również wysokości komornego płaconego przez robotników.

Dzięki uprzejmości władz Instytutu Gospodarstwa Społecznego mogliśmy skorzystać z danych tej ankiety.

Z ankiety wynika, że przeciętna wysokość komornego za 1 mieszkanie wynosiła:
Z ankiety wynika, że przeciętny czynsz miesięczny, płacony za mieszkanie robotnicze, wahał się w granicach od 9,2 do 38,5 zł i tylko w 7 miejscowościach na 19 – mianowicie w Warszawie, Krakowie, Borysławiu, Katowicach, Królewskiej Hucie (Chorzowie), Poznaniu i Gdyni – przekroczył złotych 20.

Zaznaczyć wypada, że na 606 zbadanych wypadków, w 403 wypadkach miesięczny czynsz nie przekroczył 20 złotych.

Przeciętny czynsz miesięczny wynosił dla Polski 17,77 zł.: za mieszkanie 1-izbowe – 14,12 zł, za mieszkanie 2-izbowe – 21,22 zł.

Widzimy więc, że zaobserwowane przez Instytut Gospodarstwa Społecznego czynsze za mieszkania robotnicze są mniejsze niż uprzednio teoretycznie obliczone. Ankieta potwierdza nasze twierdzenie, że czynsze płacone przez robotników tylko w nielicznych wypadkach i nieznacznie przekraczają 20 złotych.

Czynsze powyżej złotych 20 odnoszą się z reguły do mieszkań 2-izbowych. Ogromna większość robotników mieszka natomiast w mieszkaniach 1-izbowych.

Przejdźmy teraz z kolei do scharakteryzowania tego, w jakim kierunku szło budownictwo mieszkań dla robotników.

Dotychczasowe budownictwo mieszkań dla robotników

Nie jesteśmy w stanie dać pełnego obrazu tego budownictwa. Danych takich nie ma, nikt ich nie zbierał i nie ogłaszał.

Sądzimy jednak, że dane, które podajemy o budownictwie mieszkań dla robotników przez Warszawską Spółdzielnię Mieszkaniową, Zakład Ubezpieczeń Społecznych i miasta: Warszawę, Łódź i Poznań – wystarczająco scharakteryzują sytuację.

1) Istnieje w Polsce duża spółdzielnia mieszkaniowa, która postawiła sobie za cel budowę mieszkań dla robotników. Mamy na myśli Warszawską Spółdzielnię Mieszkaniową; jest to organizacja poważna i dobrze prowadzona, o wybitnie społecznym nastawieniu.

W sprawozdaniu wydanym w roku 1934 Zarząd Spółdzielni podał, że wybudowano ogółem 1117 mieszkań, mających 2283 izby, w tym mieszkań:
1-izbowych – 45
1,5-izbowych – 389
2- i 2,5-izbowych – 440
3- i 3,5-izbowych – 231
4 i 4,5-izbowych – 12

Powierzchnie użytkowe mieszkań WSM wynoszą:
1-izbowe – 20 metrów kw.
2- i 2,5-izbowe – 22-31 m kw.
3- i 3,5-izbowe – 34-50 m kw.
4- i 4,5-izbowe – 90-100 m kw.

Dopiero w ostatnich latach Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa zaczęła budować na Żoliborzu tylko mieszkania najmniejsze, tj. 1- i 1,5-izbowe.

Czynsze w osiedlu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na Żoliborzu wynoszą za mieszkanie:
1-izbowe od 20 do 23 złotych
1,5-izbowe od 30 do 50 zł
2- i 2,4-izbowe od 57 do 80 zł
3- i 3,5-izbowe od 76 do 135 zł
4- i 4,5-izbowe od 141 do 203 zł

zależnie od wielkości i położenia mieszkania.

Wysokość podanych tu czynszów wyjaśnia nam, dlaczego w ogólnej ilości mieszkań planowanych dla robotników tylko 30% było zajętych przez robotników.

Z wyjątkiem czynszów za mieszkania 1-izbowe, są to czynsze za wysokie dla robotników, dlatego też Spółdzielnia liczy tylko 33% lokatorów robotników.

Niedawno jeszcze ilość lokatorów robotników była większa i przekraczała 50%. Kryzys i redukcja zarobków spowodowały odpływ tych lokatorów do tańszych mieszkań.

2) Stowarzyszenie budowlano-mieszkaniowe Zakładów Ubezpieczeń Społecznych wybudowało w okresie 1930- 1933

mieszkań 1-izbowych – 253
1,5-izbowych – 769
2-izbowych – 924
2,5-izbowych – 981

Z tego w domach przeznaczonych dla robotników około 40%.

Powierzchnia użytkowa mieszkań przeznaczonych dla robotników wynosiła od 29,71 m kw. do 49,37 m kw.

Nie udało się nam ustalić wysokości czynszów we wszystkich domach wybudowanych przez Zakłady Ubezpieczeń.

Podajemy tu jedynie czynsze obowiązujące w Warszawie i we Lwowie.

3) Miasto st. Warszawa wybudowało w różnych punktach miasta szereg mieszkań dla osób mało zarabiających, pracujących fizycznie i umysłowo.

Udało nam się zebrać nieco informacji, dotyczących ilości tych mieszkań, ich wielkości i obowiązujących w nich czynszów. Dane te podaje załączona tablica:

4) Zarząd miasta Łodzi wybudował w latach 1928-1930 na Polesiu Konstantynowskim osiedle dla robotników, zawierające mieszkania:

2-izbow. powierzchni 42,50 m kw. – 487
3-izbowy o pow. 57 m kw. – 408
4-izbowy o pow. 72 m kw. – 68

Czynsze w tym osiedlu wynoszą za mieszkanie:
2-izbowe 35-45 zł
3-izbowe 55-60 zł
4-izbowe 90-95 zł

w zależności od położenia mieszkania, od zaopatrzenia mieszkania w instalacje.

I tu czynsze przekraczają przeciętną zdolność płatniczą robotników.

5) Miasto Poznań wybudowało w okresie 1918 do 1934 – 1437 mieszkań, z tego mieszkań składających się z 1 izby z kuchnią było – 837, z 1 izby dla samotnych – 130, z kuchni mieszkalnej – 16, z kuchni mieszkalnej w barakach – 122.

Czynsze w tych najmniejszych mieszkaniach miejskich są następujące:

Z zestawienia tego wynika, że i w Poznaniu czynsz za większość mieszkań przekraczał 20 złotych.

Sądzimy, że fakty podane wystarczająco uzasadniają następujące twierdzenie: Dotychczasowe budownictwo mieszkań dla robotników za mało liczyło się z siłą płatniczą robotnika.

Budowano dla robotników mieszkania za drogie – z mieszkań tych korzystać mogły wskutek tego tylko nieliczne jednostki, należące do arystokracji proletariackiej.

Jedną z przyczyn drożyzny mieszkań budowanych dla robotników przed powstaniem Towarzystwa Osiedli Robotniczych, były warunki kredytowania tego budownictwa. Jak wiadomo, do roku 1933 kredyty krótkoterminowe kosztowały 6%, a długoterminowe 4%.

Okresy amortyzacji kredytu długoterminowego wynosiły dla listów zastawnych 25 lat, dla obligacji 15 lat.

Kredyt krótkoterminowy konwertowany był na długoterminowy, przy czym najwyższa wysokość kredytu długoterminowego wynosiła 80% wartości nieruchomości (budynek + plac).

Pożyczki w listach zastawnych udzielane były do wysokości 50% wartości nieruchomości, pożyczki w obligacjach do wysokości 30%.

W roku 1933 obniżono oprocentowanie krótko i długoterminowych kredytów do 3% i przedłużono okresy amortyzacyjne do 47 lat. Był to wielki krok naprzód.

Natomiast już od 1931 r. zaznaczył się silnie kryzys i nastąpiła zmiana w kredytowaniu budownictwa:

1. Zaprzestano finansowania budowy większych obiektów, a położono nacisk na budownictwo mniejsze, które u nas znane jest jako budownictwo drobne;

2. O ile uprzednio, w okresie 1927-1931, realizowano w pewnym stopniu zasady kredytowania budów teoretycznie na 90%, 80%, 75% (w praktyce nieco mniej przez odpowiednie metody szacowania), o tyle obecnie od 1932 r., została wysunięta zasada kredytowania budów do wysokości 50% kosztów. Zwrócono główną uwagę na to, aby wyciągnąć oszczędności gdzieś poukrywane, zużyć je do produkcyjnej pracy w budownictwie mieszkaniowym, a przez to ożywić życie gospodarcze.

Nie ulega wątpliwości, że, jeśli weźmiemy przeciętny koszt domu w r. 1933, a w pewnym stopniu da się to powiedzieć i o 1932 r., to ten koszt jest o wiele mniejszy od kosztu domu budowanego w 1929 r. czy 1930 r. Dawniej było częstym zjawiskiem wznoszenie domów pojedynczych, które kosztowały kilkadziesiąt tysięcy złotych. Obecnie przeciętny koszt budowy domu jest mniejszy i to nie tylko z racji zmniejszenia się kosztów budowy. Nie ulega natomiast żadnej wątpliwości, że budownictwo oparte na oszczędnościach, staje się przede wszystkim budownictwem drobnych kapitalistów i, jeśli chodzi o jego treść społeczną, to tylko w drodze wyjątku jest ono budownictwem mieszkań robotniczych.

W roku 1933 przebudowano ok. 54 milionów złotych, a z tego kredytu było około 11 milionów. Świadczy to o tym, że oszczędzający dołożyli do budowy czterdzieści parę milionów złotych. Obliczenia nasze wskazują, że dołożono do każdego z budowanych domów około 12 tysięcy zł.

Nie ulega tu żadnej wątpliwości, że to budownictwo, które było drobniejsze w stosunku do poprzedniego, nie było tak drobne, aby z niego mogli korzystać ludzie nie mający z reguły większych oszczędności: robotnicy.

Widzimy więc, że, wskutek zmiany zasad polityki kredytowania budownictwa mieszkaniowego, budownictwo mieszkań dla robotników z Państwowego Funduszu Budowlanego prawie zupełnie ustało. Działalność Zakładu Ubezpieczeń Społecznych scharakteryzowaliśmy wyżej.

Organizacja Towarzystwa Osiedli Robotniczych

Obserwacje poczynione nad społeczną treścią budownictwa mieszkaniowego w ostatnich latach, skłoniły Rząd do zajęcia się zagadnieniem budowy mieszkań dla robotników.

Ponieważ dla poparcia budowy mieszkań dla robotników uznano za konieczne udzielanie kredytów na dogodniejszych warunkach, niezbędne stało się organizacyjne wyodrębnienie tej akcji z ogólnej akcji popierania i kredytowania budownictwa mieszkaniowego.

W grę weszły tu jeszcze inne momenty: dla popierania budownictwa mieszkań dla robotników postanowiono zużyć część środków Funduszu Pracy. Ta decyzja wyszła ze słusznego założenia, że budownictwo jest jedną z form zatrudnienia pozbawionych pracy. Poza tym budowanie małych domów, wyposażonych w parcele, przeznaczone do uprawy ogrodniczej i hodowli drobnego inwentarza, i sprzedaż ich na własność robotnikom na dogodnych warunkach, uznano za środek łagodzący skutki ewentualnego przyszłego bezrobocia nabywcy nieruchomości.

Ta okoliczność utrudniała również organizacyjne rozwiązanie zagadnienia w ramach ogólnych, uznano więc za konieczne stworzenie specjalnej organizacji dla popierania budowy mieszkań dla robotników. Tą organizacją jest właśnie Towarzystwo Osiedli Robotniczych.

W 1934 r. (pierwszy rok istnienia Towarzystwa Osiedli Robotniczych) akcja budowy mieszkań najmniejszych finansowana była tylko z lokaty Funduszu Pracy w Banku Gospodarstwa Krajowego.

W roku 1935 (drugi rok istnienia Towarzystwa Osiedli Robotniczych) na finansowanie mieszkań najmniejszych przeznaczono również pewne kwoty z Państwowego Funduszu Budowlanego.

Chcemy tu podkreślić ważne momenty organizacji akcji budowy małych, tanich mieszkań, firmowanej na zewnątrz przez Towarzystwo Osiedli Robotniczych.

W akcji tej współdziałają 3 czynniki: Fundusz Pracy, Bank Gospodarstwa Krajowego i Towarzystwo Osiedli Robotniczych. Praktyka wykazała, że szerszy ogół nie orientuje się we właściwej roli tych czynników, z czego wynika szereg nieporozumień. To właśnie skłania nas do omówienia tej sprawy.

Fundusz Pracy był w roku 1934 wyłącznym, a w roku 1935 głównym dostarczycielem środków na finansowanie budownictwa. (Na 7 milionów zł, Fundusz Pracy dostarcza 5 milionów).

Bank Gospodarstwa Krajowego administruje ulokowanymi przez Fundusz Pracy na budownictwo mieszkań robotniczych sumami, poza tym Bank Gospodarstwa Krajowego administruje kwotami przeznaczonymi na to budownictwo z Państwowego Funduszu Budowlanego.

Dyspozycja kredytami przeznaczonymi na budownictwo małych tanich mieszkań, następuje na wniosek Towarzystwa Osiedli Robotniczych.

Pożyczkodawcą jest zawsze Bank Gospodarstwa Krajowego.

Towarzystwo Osiedli Robotniczych jest jak gdyby sztabem tej akcji, który bada zgłoszone zamierzenia budowlane, ocenia ich celowość, inicjuje budowę osiedli robotniczych we własnym zakresie i układa roczny plan akcji budowy małych, tanich mieszkań, finansowanej przy pomocy wyżej wskazanych środków.

Określamy często rolę Towarzystwa Osiedli Robotniczych jako rolę ogólnopaństwowego Komitetu Rozbudowy dla budownictwa robotniczego.

Udzielanie pożyczek następuje na podstawie regulaminu, opracowanego zgodnie z zasadniczymi wskazaniami Rządu przez Fundusz Pracy, Bank Gospodarstwa Krajowego i Towarzystwo Osiedli Robotniczych.

Zasadnicze postanowienie tego regulaminu są następujące:

1. Pożyczki udzielane są na budowę domów murowanych i drewnianych, krytych ogniotrwałe. Domy te zawierać winny mieszkania pierwszej potrzeby, tzn. w domach blokowych o powierzchni użytkowej nie większej niż 36 m. kw., w domach jednorodzinnych o powierzchni użytkowej nie większej niż 42 m. kw., skromnie wyposażone i o znormalizowanych elementach budowy.

2. Wysokość pożyczek na budowę osiedli, domów i mieszkań, prowadzoną bezpośrednio przez T.O.R. wynosić może 100% budowy i urządzonego terenu, natomiast maksymalny kredyt na budowę osiedli, domów i mieszkań, prowadzoną przez inne osoby fizyczne i prawne, nie może przekraczać sumy uzyskanej z pomnożenia kwoty zł 5000 – względnie 4000 – przez liczbę mieszkań w tych domach, oraz w żadnym wypadku 80% ich kosztów budowy łącznie z urządzonym terenem. Wartość urządzonego terenu, przyjmowana do obliczenia wysokości pożyczki, nie może przekraczać 20% kosztów budowy. Koszty nadzoru technicznego, administracji, notarialne, hipoteczne itp. wraz z oprocentowaniem kredytu w trakcie budowy wlicza się do kosztów budowy. Towarzystwo Osiedli Robotniczych ustala w porozumieniu z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, w jakich miejscowościach będą obowiązywały na jedno mieszkanie normy zł 5000, a w jakich niższe.

3. Oprocentowanie pożyczek wynosi 1,5% w stosunku rocznym, nadto Bank Gospodarstwa Krajowego pobiera dodatek administracyjny, płatny każdego roku w terminach zapadłości każdej raty amortyzacyjnej, w wysokości półrocznie od każdoczesnej reszty kapitału.

Okres spłaty pożyczki wynosić może dla domów ogniotrwałych do lat 50-ciu, przy domach drewnianych do lat 25-ciu. Okres ten ustalać będzie Bank Gospodarstwa Krajowego po otrzymaniu odnośnego wniosku Zarządu Towarzystwa Osiedli Robotniczych, w zależności od wysokości pożyczki, trwałości technicznej budynku i zdolności płatniczej zamieszkujących. W okresie czasu, w którym mieszkania w domach murowanych są dawane w najem za czynsz nieprzekraczający przeciętnie zł 20 miesięcznie za jedno mieszkanie, annuitet pożyczki łącznie z dodatkiem administracyjnym nie może w żadnym wypadku przekraczać 3% w stosunku rocznym.

Jak już zaznaczyliśmy na początku, zadaniem Towarzystwa Osiedli Robotniczych jest budowa mieszkań tanich, aby czynsze za nie dostosowane były do zdolności płatniczej robotników.

Cel ten Towarzystwo Osiedli Robotniczych realizuje:

1.    Korzystając z kredytów niskooprocentowanych
2.    Ograniczając rozmiary budowanych mieszkań
3.    Popierając budowę wyłącznie na terenach tanich
4.    Czuwając nad prawidłowym rozparcelowaniem terenu
5.    Ograniczając do minimum urządzenie terenu
6.    Zmuszając do budowy zbiorowej domów typowych.

Na terenach drogich wskutek ich położenia i kosztownych inwestycji Towarzystwo Osiedli Robotniczych dopuszcza tylko budowę domów zbiorowych.

W swej działalności Towarzystwo Osiedli Robotniczych ciągle musi zwalczać poglądy tych wszystkich, którzy chcieliby „uszczęśliwiać” robotników dużymi mieszkaniami, kosztownie wyposażonymi, tych, którzy zarzucają Towarzystwu Osiedli Robotniczych, że obniża poziom mieszkań robotniczych.

Nie ulega wątpliwości, że poziom mieszkań, które buduje Towarzystwo Osiedli Robotniczych, jest może nieco za niski jeżeli chodzi o wymagania i zdolności płatnicze śmietanki arystokracji finansowej proletariatu, nie ulega natomiast żadnej wątpliwości, że gdyby Towarzystwo Osiedli Robotniczych było w stanie zaopatrzyć wszystkich robotników w Polsce w takie mieszkania, jakie buduje, to, aczkolwiek nie zrealizowałoby marzeń Żeromskiego o szklanych domach, bardzo wysoko podniosłoby dzisiejszy poziom mieszkań ogółu robotników, a to jest właśnie jego zadaniem.

Doświadczenia zebrane w roku 1934 wskazują, że koszty poszczególnych mieszkań, względnie wynikające z nich czynsze, są jeszcze za duże.

Przy koszcie nieruchomości, wynoszącym najczęściej około 6500 zł (dom murowany z parcelą kilkusetmetrową) i maksymalnej kwocie kredytu zł 5000, wkład własny wynosić musi 1500 złotych. Jest to kwota zbyt wielka.

Tam, gdzie nabywca działki korzysta z kredytu na lat kilka w celu zdobycia sumy niezbędnej na własny wkład, zajść może ta okoliczność, że miesięczne raty spłat długu w pierwszym okresie przekroczą jego zdolność płatniczą.

Dlatego też władze Towarzystwa Osiedli Robotniczych dążyć będą w r. 1935 do budownictwa jeszcze tańszego, a więc prostszego, na terenach możliwie jak najskromniej urządzonych.

Przypuszczalny koszt jednego mieszkania w domach finansowanych przez Towarzystwo Osiedli Robotniczych w roku 1934 wyniesie:

•    w domach blokowych budowanych w Warszawie, Katowicach i Chorzowie – przeciętnie 6200 zł
•    w domach jednorodzinnych murowanych, bliźniaczych skanalizowanych – przeciętnie 7000 zł
•    w domach jednorodzinnych bliźniaczych lub szeregowych murowanych, nieskanalizowanych – przeciętnie 6400 zł
•    w domach jednorodzinnych bliźniaczych, drewnianych, nieskanalizowanych – przeciętnie 4700 zł
•    w domach jednorodzinnych wolnostojących drewnianych prymitywnych – przeciętnie 2800 zł

W naszych dotychczasowych wywodach staraliśmy się wyjaśnić powstanie Towarzystwa Osiedli Robotniczych i scharakteryzować jego organizację i zasady działania.

Wskazania praktyczne

W celu uzupełnienia i rozwinięcia tych wywodów uważamy za konieczne podkreślenie tu jeszcze szeregu momentów, charakteryzujących działalność Towarzystwa Osiedli Robotniczych, zawierających konkretne, praktyczne wskazania dla chcących współpracować z nami. Momenty te są następujące:

1. Kredyty, przeznaczone na finansowanie budownictwa domów o mieszkaniach pierwszej potrzeby, udzielane być mogą na budowę domów:
a) jednorodzinnych przeznaczonych na sprzedaż,
b) jednorodzinnych i zbiorowych, które są wznoszone w celu wynajmu mieszkań za czynszem.

2. Akcja Towarzystwa Osiedli Robotniczych polegać musi na budowie całych osiedli, albo przynajmniej ich części. Budowa domów (mieszkań) na działkach leżących w różnych punktach osiedla, z reguły w zakres działalności Towarzystwa Osiedli Robotniczych nie wchodzi.

3. Akcja Towarzystwa Osiedli Robotniczych może być realizowana tylko w tych punktach, gdzie są tanie tereny nadające się do przeznaczenia na osiedla robotnicze, ewentualnie tam, gdzie można takie tereny zdobyć w krótkiej drodze.

Towarzystwo Osiedli Robotniczych podkreśla bardzo silnie konieczność realnego traktowania sprawy terenów.

Nie należy liczyć na możliwość otrzymania z Towarzystwa Osiedli Robotniczych pożyczki na kupno terenu. Ewentualne nabycie terenu muszą gminy i inne osoby prawne, mające zamiar przystąpić do budowy domów robotniczych, załatwić samodzielnie.

4. Budownictwo jednorodzinnych domów na własność na większych parcelach jest możliwe tylko tam, gdzie tereny są istotnie bardzo tanie i gdzie można ograniczyć się do urządzeń najbardziej prymitywnych: żwirowana albo żużlowana jezdnia bez chodników, studnia zamiast wodociągów, zwykły ustęp na parceli zamiast kanalizacji.

Budowanie osiedli robotniczych z domami jednorodzinnymi na własność na dużych parcelach, przeznaczonych do wykorzystania jako sady owocowe, lub ogrody warzywne, urządzonych w sposób znacznie kosztowniejszy niż osiedla rolników, wydaje się nam zupełnie niecelowe.

Wszędzie tam, gdzie tereny są drogie, należy budować domy o kilku kondygnacjach, zawierające większą ilość mieszkań (domy zbiorowe), redukując i tu inwestycje do możliwego minimum.

5. Wielkość działek musi być dostosowana do ogólnych przewodnich koncepcji, decydujących o tworzeniu osiedla. Przy określaniu wielkości działek muszą być brane pod uwagę również i momenty finansowe. Tylko na tanich terenach mogą być duże działki. Z powyższego wynika, że nie wszędzie możliwe jest tworzenie osiedli na działkach tak dużych, aby ogrodniczo-warzywnicza eksploatacja ich mogła być pewnym gospodarczym podtrzymaniem rodziny robotniczej w okresie kryzysu.

Zaznaczamy, że niecelowe wydaje się nam tworzenie osiedli robotniczych na działkach tak dużych, aby do eksploatowania ich nie wystarczały siły robocze rodziny robotniczej, a więc na takich działkach, uprawa których wymagałaby donajmowania obcych sił robotniczych.

6. Osiedla (części osiedla), które Towarzystwo Osiedli Robotniczych zamierza budować, nie będą najczęściej nowymi tworami. W ich powstawaniu ujawni się raczej rozbudowa istniejących już miast i osad. Powstawanie ich musi więc być dostosowane do planów zabudowy istniejących osiedli.

Tam, gdzie tych planów, ani choćby programów zabudowy nie ma, nie ma z reguły wystarczającej podstawy do planowej akcji T.O.R. Podkreślamy tę okoliczność bardzo silnie. Zdaniem naszym, musi ona wpłynąć na wybór miejsca dla naszych prac.

7. Tam, gdzie istnieją plany zabudowy, albo przynajmniej ich programy, wybór terenu na osiedle robotnicze musi być ściśle dostosowany do rodzaju zamierzonej zabudowy i uzgodniony z planem czy też programem zabudowy. Nie można budować drewnianych domków parterowych i oddawać je na własność robotnikom tam, gdzie jeszcze w ciągu istnienia tych domków przewiduje się zabudowę zwartą na dwie lub więcej kondygnacji.

Nie można iść po linii najmniejszego oporu i w braku innych terenów zużywać na osiedla robotnicze tereny przeznaczone zasadniczo na boiska, zieleńce itp.

Nie jesteśmy w stanie wyliczać tu wszystkich niewłaściwości, kładziemy jednak bardzo silny nacisk na to, żeby dyspozycja terenem była planowa i celowa.

8. Niezmiernie wielką wagę przywiązujemy do prawidłowego zaprojektowania parcel na terenach przeznaczonych na osiedla robotnicze.

Bardzo często spotykaliśmy się z projektami parcelacji o nadmiernej ilości arterii komunikacyjnych, albo też z projektami działek płytkich o szerokim froncie, co w rezultacie podraża koszt urządzenia terenu i obciążenie poszczególnego właściciela tym kosztem.

Należy też zwracać uwagę na to, że, o ile pewnych inwestycji nie robi się nawet dzisiaj, to koszt ich obciąży właścicieli parcel w przyszłości. Koszt ten może całkowicie zmienić ogólne obciążenie nabywcy działki i zupełnie zniszczyć myśl społeczną, tkwiącą w założeniu budowy osiedla robotniczego.

Zwracamy uwagę na konieczność racjonalnego usytuowania parcel w stosunku do stron świata i racjonalnego ustawienia budynków na tych parcelach.

9. Osoby i organizacje, zgłaszające się do Towarzystwa Osiedli Robotniczych o pomoc finansową i przedstawiające nam projekty domów i mieszkań o powierzchni użytkowej większej niż 42 m. kw. stawiały często sprawę w tej płaszczyźnie, że same sfinansują swoje szersze zamierzenia budowlane. Ponieważ pożyczka T.O.R. nie może przekraczać 5000 zł, więc budowanie domu kosztem 9-10 tysięcy, albo i większej ilości złotych wymagałoby wkładu w wysokości 4-5 tysięcy zł.

Nie jest rzeczą wykluczoną, że wypadki losowe (wygrana na loterii, spadek itp.) są w stanie umożliwić pojedynczemu pracownikowi, zarabiającemu do 250 zł miesięcznie, posiadanie takiego kapitału. Tym niemniej jednak należy przyjąć za pewnik, że ogół tych pracowników, a w szczególności ogół robotników, takimi oszczędnościami nie rozporządza.

Szczęśliwi wybrańcy losu, którym wystarczy pożyczka w wysokości 50% kosztów budowy, którzy rozporządzają oszczędnościami w kwocie 4, 5 i więcej tysięcy złotych, winni zwracać się o pomoc do Banku Gospodarstwa Krajowego. Tańsze kredyty T.O.R.-u muszą być zarezerwowane dla mniej zamożnych, posiadających skromniejsze wymagania mieszkaniowe. Im skromniejsze są kapitały, którymi dysponuje T.O.R., tym bardziej rygorystycznie należy nimi dysponować, aby nie zejść z wytkniętej linii.
Zasady T.O.R.-u nie pozwalają również na finansowanie budowy dwóch mieszkań dla jednej osoby, byłoby to bowiem wielkim uprzywilejowaniem tych osób, nie dającym się niczym usprawiedliwić.

10. Zgodnie z uchwałą Komitetu Ekonomicznego Ministrów, pomoc finansowa T.O.R.-u przeznaczona jest dla osób zarabiających nie więcej niż 250 zł miesięcznie. Kredyty, udzielane przez T.O.R., są tanie – z tego wynika to, że wiele osób na nie reflektuje. Spotykaliśmy się z wypadkami takimi, że osoby chcące korzystać z kredytów T.O.R.-u ukrywały swoje dochody. Komunikujemy, że dokładnie kontrolować będziemy wielkość dochodów osób chcących korzystać z naszej pomocy, nie możemy bowiem dopuścić do spaczenia podstawowych założeń Rządu.

11. Wszyscy zamierzający budować przy pomocy finansowej T.O.R. domy (mieszkania) robotnicze muszą trzeźwo i realnie skalkulować wielkość wkładu własnego i obciążenia budującego czy to z tytułu spłacenia długów zaciągniętych z racji budowy domu na własność, czy też z tytułu czynszów.

12. Podania o pożyczki mają być wnoszone do T.O.R.

Podania winny zawierać:

1) Określenie wysokości i celu wymaganej pożyczki

2) Szkic sytuacyjny terenu, podlegającego zabudowaniu

3) Stwierdzenie tytułu własności budującego do tego terenu, ewent. plan sfinansowania nabycia terenu

4) Zatwierdzony plan parcelacyjny terenu wraz z uzasadnieniem wielkości działek

5) Projekt urządzenia terenu wraz z kosztorysem

6) Stwierdzenie zgodności akcji zabudowy terenu z planem zabudowy

7) Zatwierdzony plan budynku wraz z kosztorysem

8) Sposób sfinansowania budowy całego osiedla (szczegółowo)

9) Kalkulację obciążenia użytkowników domów i działek czynszem dzierżawnym

10) Zobowiązanie do poddania się kontroli T.O.R. w zakresie budowy, sprzedaży i eksploatacji domów, w szczególności zobowiązanie do:

a) ścisłego wykonania parcelacji i budowy zgodnie z przedstawionymi planami

b) niezmieniania uzgodnionych z Towarzystwem Osiedli Robotniczych zasad odstępowania domów na własność, albo dzierżawy zabudowanych parcel i wynajmu mieszkań, pod rygorem natychmiastowego wypowiedzenia pożyczki

Zakończenie

Na zakończenie chcemy podać informacje o kredytowaniu przez T.O.R. budownictwa mieszkań robotniczych w roku 1934 i 1935.

Plan zużycia kredytów Towarzystwa Osiedli Robotniczych w r. 1934 przedstawia podana niżej tablica:

Ramowy podział kredytów przeznaczonych przez Towarzystwo Osiedli Robotniczych na budowę małych, tanich mieszkań w r. 1935 ilustruje następujące zestawienie:

Pozwalamy sobie wreszcie podkreślić z całym naciskiem, że do prac zamierzonych w roku 1936 należy zacząć przygotowywać się już obecnie. Muszą być one dokładnie przemyślane, a to wymaga czasu. Trzeba zaraz zabrać się do rozwiązywania najtrudniejszego zagadnienia, to jest – terenowego.

Materiały do planu prac na r. 1935 otrzymało Towarzystwo Osiedli Robotniczy bardzo późno. Były one bardzo fragmentaryczne, nieprzemyślane. Wielu z zamierzeń, zgłoszonych za późno lub też nieprzygotowanych, nie mogliśmy uwzględnić.

Kto chce szczerze i rzetelnie finansować swe zamierzenie budowy mieszkań dla robotników przy pomocy Towarzystwa Osiedli Robotniczych, musi zadać sobie ter trud, by dobrze i zawczasu je przygotować.

Najlepsza droga, którą można trafić do nas, to wczesne przedstawienie nam dobrze opracowanych zamierzeń budowlanych, zgodnych z naszymi zasadami.

Jan Strzelecki
___________________________
Powyższy tekst pierwotnie ukazał się w miesięczniku „Dom Osiedle Mieszkanie” nr 2/1935. Następnie opublikowano go w postaci odbitki (broszury), bez daty i miejsca wydania. Od tamtej pory nie był wznawiany, przedruk za wersją broszurową, ze zbiorów Remigiusza Okraski, poprawiono pisownię wedle obecnych reguł.

 

 

Na podobny temat warto przeczytać także:

Jeden komentarz nt. “Organizacja i działalność Towarzystwa Osiedli Robotniczych

  1. Ilustracja do tekstu to cegiełka krakowskiej Związkowej Spółdzielni Mieszkaniowej powstałej w 1946 roku staraniami Pawła Lwa Marka (przedwojennego działacza Federacji Anarchistycznej Polski i jej sekretarza), który został pierwszym przewodniczącym rady nadzorczej ZSMu. Tak wygląda grafika nieskadrowana http://www.spoldzielniemieszkaniowe.pl/img/strony/male/d/dwie04.gif
    Ze spółdzielni po 1990 r. zostały wydzielone mniejsze jednostki spółdzielcze. ZSM istnieje do dzisiaj.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *