Marcin Weinfeld

Kwestia mieszkaniowa w Polsce

[1927]

Kwestia mieszkaniowa w Polsce jako następstwo panującego zastoju budowlanego nie weszła dotąd na drogę właściwego rozwiązania. Zarządzenia wydane w celu zapobieżenia ciężkim skutkom społecznym ostrego głodu mieszkaniowego miały przede wszystkim charakter zapobiegawczy, jak np. ustawa o ochronie lokatorów. Zarządzenia pozytywne, jak np. ustawa o rozbudowie miast, stworzyły ramy organizacji ruchu budowlanego, nie wskazując jednak odpowiednio wydajnych źródeł finansowych dla sprostania olbrzymim potrzebom.

Brak mieszkań w Polsce oblicza się dziś (mając na uwadze i zniszczenia wojenne) w przybliżeniu na 1 milion mieszkań. Biorąc przykładowo stolicę wyraża się stosunek ludności do ilości izb cyfrą 2,47:1, przy czym w mieszkaniach jednoizbowych stanowiących 39% ogólnej liczby mieszkań, według spisu powszechnego z roku 1921 stosunek ten wyrażał się cyfrą 3,7:1, podczas gdy w Anglii już stosunek powyżej 1,25:1 uważany jest za przeludnienie. W mieszkaniach najmniejszych – jedno- i dwuizbowych, które stanowią razem według tego spisu 64% ogólnej liczby mieszkań, stosunek ten jest często jeszcze gorszy. Cztery do sześciu osób na izbę jest zjawiskiem powszednim, dziesięć i powyżej nie jest rzadkością. Ludność niezamożna w miastach mieszka poniżej minimalnych wymagań kultury i higieny, w warunkach będących groźnymi dla bezpieczeństwa społecznego.

Należy kategorycznie stwierdzić, że stan ten wobec nienadążania produkcji mieszkań za normalnym przyrostem ludności stale się pogarsza i grozi nieobliczalnymi wprost następstwami. Dla przeprowadzenia w ciągu 10 lat sanacji należałoby np. w Warszawie wybudować około 400 tysięcy izb, w Łodzi około 250 tysięcy izb. Osiągnięte dotąd wyniki uznać należy za znikome. W Warszawie np. wybudowano w roku 1923 – 651 izb mieszkalnych, w roku 1924 – 1483, w roku 1925 – 1946 izb, w pierwszym półroczu 1926 – 793 izby. Ogółem w 6 miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańców wybudowano w roku 1923 – 1501 izb, w roku 1924 – 2928, w roku 1925 – 3513, w pierwszym półroczu 1926 – 2302 izby. Powyższe cyfry wskazują, że w akcji przeciwdziałania klęsce mieszkaniowej dotychczasowe wysiłki i środki finansowe nie dały prawie żadnych wyników.

Stanowcze i nie podlegające dalszej zwłoce postawienia akcji budowlano-mieszkaniowej na właściwe tory, stało się nieodpartym nakazem chwili. Dla znalezienia prowadzącej do tego drogi należy przypatrzeć się, co w tym kierunku zrobiono w krajach, które pod względem następstw gospodarczych wojny, znalazły się w podobnym do Polski położeniu, w pierwszym rzędzie w Austrii i w Niemczech.

Austria

W następstwie wojny i jej skutków stosunki mieszkaniowe w Wiedniu, bardzo już przed wojną niekorzystne, pogorszyły się bardziej jeszcze z powodu przypływu ludności z ziem, które od Austrii odpadły; przy czym mimo zmniejszenia się ludności liczba samodzielnych gospodarstw, miarodajna dla zapotrzebowania mieszkań, powiększyła się w stosunku do roku 1910 o 40 000.

Zaspokojenie głodu mieszkaniowego drogą prywatnej inicjatywy okazało się w istniejących warunkach zupełnie niemożliwym, z braku podaży kredytów budowlanych na wolnym rynku pieniężnym, a to wobec kalkulacji budowy, nie wytrzymującej krytyki pod względem rentowności.

W tym stanie rzeczy, obowiązek zaradzenia brakowi mieszkań spadł na gminę miasta Wiednia, która rozpocząwszy w roku 1919 najpierw w niewielkim zakresie, z każdym rokiem następnym rozszerzała swą działalność budowlaną. Z początku łagodzono brak mieszkań budową baraków dla bezdomnych, przebudową zwolnionych koszar i innych budowli oraz przekształcaniem większych mieszkań na małe.

W roku 1922 zbudowała gmina miasta Wiednia pierwsze osiedle Schmelz, zawierające cztery bloki budowlane o 42 jednopiętrowych domach i 308 higienicznych mieszkaniach. W roku 1923 gmina wybudowała już ogółem 2256 mieszkań. Uważając wynik ten za niedostateczny, powzięła rada gminy miasta Wiednia we wrześniu 1923 roku doniosłą uchwałę, wybudowania 25 000 mieszkań w okresie trzyletnim.

Zrealizowanie tego programu, które równa się wzniesieniu nowego miasta o 75000-100000 mieszkańców, nie tylko w przewidzianym terminie zostało uskutecznione, lecz nawet przekroczone, tak że ogólna liczba mieszkań wybudowanych przez miasto do końca roku 1926 wyniosła 28497. W roku bieżącym uchwalony został nowy program budowy 30000 mieszkań, który ma być zrealizowany w ciągu 3 lat.

Rozwinięcie imponującej tej działalności było możliwe jedynie na podstawie racjonalnej polityki terenowej; miasto Wiedeń, niezależnie od zarezerwowania (drogą ustalenia planu strefowego i zakazu budowy) wielkich terenów parkowych, terenów dla osiedli domów jednorodzinnych oraz strefy małych ogródków użytkowych, nabywało w bardzo szerokim zakresie grunta dla własnej działalności budowlanej. Gmina miasta Wiednia, będąc z końcem wojny właścicielką około 5700 ha terenów miejskich i powiększając stale tę własność, znalazła się na początku roku 1926 w posiadaniu 6689 ha, tj. prawie 1/4 całego obszaru miasta Wiednia.

Wspomniany program 25 tysięcy mieszkań uskuteczniony został w 90% przez bardzo staranną pod względem architektonicznym budowę domów wielopiętrowych z obszernymi dziedzińcami ogrodowymi, przy bezwzględnym utrzymaniu zasady dostępu słońca do wszystkich mieszkań i przelotowego ich przewietrzania. Mieszkania zawierają powierzchnię użytkową około 40, względnie około 50 m kw. Odpowiadają one wszelkim wymaganiom higieny i zdrowotności, posiadają nowoczesne urządzenia techniczne, a ponadto celowo wykonane urządzenia do wspólnego użytku mieszkańców, jak ogródki dziecięce, ochronki i szkółki, kąpiele, maszynowo urządzone pralnie itd.

Niezależnie od domów czynszowych gmina budowała również na krańcach miasta osiedla domów jednorodzinnych z ogródkami, przeznaczone przeważnie dla ludności robotniczej, która część kosztów budowy pokrywała własną pracą. Osiedli takich jest w chwili obecnej 22, w tej liczbie kilka o 200-300 domach.

W roku 1927 objęto między innymi programem akcji mieszkaniowej wybudowanie około 3000 domów jednorodzinnych w osiedlach podmiejskich.

Gmina miasta Wiednia wyszła z założenia, że czynsze w domach przez nią wybudowanych nie mogą przekraczać czynszów w domach starych, gdyż podwyższenie komornego, podnosząc z konieczności ogólną stopę płac, odbiłoby się bardzo ujemnie na stanie gospodarczym Austrii, zmuszonej zachować swą zdolność eksportową. Gmina nie jest w możności normalnego oprocentowania włożonego w budowę kapitału i uważa za słuszne, aby i przyszłe pokolenia, które będą zamieszkiwać te domy, obciążone były z tego tytułu świadczeniami. Odstąpiono tedy od zaciągania drogich pożyczek budowlanych, i gmina buduje wyłącznie z wpływów podatkowych.

Środki na budowę zdobywane są w przeważającej mierze z powszechnego podatku mieszkaniowo-budowlanego tzw. Wohnbausteuer, uchwalonego w obecnej swej formie 20 stycznia 1923 r. Podstawą wymiaru jest czynsz przedwojenny w koronach złotych, przy czym dla lokali, w których czynsz ten wynosił od 360 do 2400 koron, podatek wynosi mniej więcej od 2 do 3% tegoż czynszu, dla lokali do 5000 koron – około 6%, dla mieszkań luksusowych o czynszu od 10 000 do 100 000 koron – od 11 do 31%. Jest to więc podatek o tendencji społecznej i wymiarze progresywnym, tj. w nieproporcjonalnie większym stopniu ciążący na większych mieszkaniach i lokalach handlowych: 86% wszystkich lokali składa się zaledwie na około 24% wpływów z tego podatku, pozostałe zaś 14% lokali pokrywa 76% podatku. Ponadto wpływy z innych podatków o tendencji pokrewnej użytkowane są również na cele budowlane, jak np. podatki od konsumpcji luksusowej, od służby domowej, samochodów i innych. Wydatkowane przez gminę m. Wiednia na cele powyższe kwoty wynosiły w ostatnim trzechleciu przeciętnie po 100 milionów szylingów rocznie i kwoty nie mniejsze przeznacza się w dalszym ciągu na budowę mieszkań zarówno w domach czynszowych, jak w osiedlach domów jednorodzinnych.

Zaznaczyć należy, że uzyskanie tak znacznych wpływów podatkowych ułatwione było dzięki pozostawieniu bez zmiany niskiej stopy czynszu komornianego, wynoszącego w złocie nie wyżej 8% czynszu przedwojennego oraz dzięki radykalnemu zachowaniu ustawodawstwa dotyczącego ochrony lokatorów, w którym  nadal nie zapowiadają żadnych zmian.

Stosownie do przyjętej zasady czynsze w domach wybudowanych przez gminę są nadzwyczaj niskie; nie podlegają one obliczeniu według norm jakiejkolwiek rentowności kapitału, traktowanego w przeważającej swej części ,,a fond perdu”. W tych warunkach budownictwo, opierające się na inicjatywie i przedsiębiorczości prywatnej, poza luksusowym, nie ma na razie żadnej możności rozwoju. Ruch budowlany, aczkolwiek znaczny, oparty jest niemal zupełnie na działalności gminy, względnie na jej przeważającym współdziałaniu i stoi całkowicie pod znakiem „gospodarki przymusowej”.

Niemcy

W następstwie wojny i spowodowanych nią wstrząśnięć, inflacji, kryzysu finansowego i gospodarczego, ruch budowlany w Niemczech uległ na razie gwałtownemu zatrzymaniu, analogicznie do innych krajów, które doznały bezpośrednio skutków wojny. Na skutek tego wydano szereg zarządzeń ustawodawczych, w pierwszym rzędzie o charakterze zapobiegawczym, jak ustawa o ochronie lokatorów, a następnie pozytywnych, w dziedzinie ogólnej administracji (wywłaszczenie gruntów pod budowę mieszkań oraz w dziedzinie finansowo-podatkowej tj. zarządzeń zmierzających ku zaradzeniu głodowi mieszkań, który przy drożyźnie kapitału i braku podstaw do racjonalnej kalkulacji nie mógł być w małej nawet części zaspokojony drogą prywatnej przedsiębiorczości.

Wobec liczebności ustrojów politycznych i samorządowych w Niemczech oraz różnorodności przedwojennego budownictwa mieszkaniowego nie jest w ramach niniejszego artykułu możliwe przedstawienie środków organizacyjno-technicznych, przedsięwziętych w celu zwalczania kryzysu mieszkaniowego. Złożyło się na to współdziałanie organizacji państwowych i społecznych, zarówno istniejących jak w tym celu specjalnie nowo utworzonych, jak np. powstałych w całym państwie „Towarzystw pieczy mieszkaniowej” (Wohnungsfürsorgegesellschaften) które korzystając z daleko idących prerogatyw pośredniczą pomiędzy rządem, gminami i konsumentami w wyjednaniu kredytów, uzyskiwaniu terenów pod budowę, opracowywaniu planów zabudowania, typów mieszkań i planów budowy, wykonywaniu budowli, normalizacji elementów budowy w celu jej potanienia itd.

Nadmienić należy, że program budowlano-mieszkaniowy w Niemczech uwzględnia w znacznej mierze rozwój budownictwa domów jednorodzinnych, i w całym szeregu prowincji domy te stanowią 50% i więcej ogólnej produkcji (Westfalia, Hannover, Hessen-Nassau, Zagłębie Ruhry).

Natomiast finansowanie budownictwa mieszkaniowego oparte jest w całych Niemczech na pewnych wspólnych wytycznych. Pod tym względem, mimo że roczna produkcja osiągnęła, a nawet w ostatnim roku przewyższyła przedwojenną, podstawy finansowania tej produkcji w stosunku do przedwojennych zmieniły się radykalnie. Z zestawień cyfrowych wynika, że z przeciętnej sumy 1 500 000 000 marek rocznie, które w formie kredytów hipotecznych zasilały budownictwo mieszkaniowe, 80% pochodziło dawniej z zakładów kredytowych prywatnych i instytucji kredytowych o charakterze publicznym, jak banki hipoteczne, prywatne przedsiębiorstwa ubezpieczeniowe i kasy oszczędności; obecnie źródła wymienione uczestniczą w dostarczeniu kredytów w niecałych 20%, pozostała zaś część ich oparta jest wyłącznie na środkach państwowo-publicznych, na które składają się dotacje rządu Rzeszy oraz Rzeszy jako pracodawcy; kredyty mieszkaniowe instytucji państwowych, jak poczta i kolej; kredyty państwowe kas emerytalnych; wreszcie w głównej mierze pożyczki krajów i gmin, które potrzebne środki czerpią z wpływów podatku domowo-czynszowego (Hauszinssteuer), pobieranego w rozmaitej wysokości w poszczególnych krajach Rzeszy na podstawie ogólnopaństwowej ramowej ustawy (trzecia Steuernotverordnung z 14 lutego 1924 r. RGBI, str. 74). Ustawą z dnia 26 marca 1926 r. Rzesza Niemiecka uchwaliła kredyt 200 milionów na popieranie budowy domów o małych mieszkaniach. W okresie od dnia 1 kwietnia 1925 r. do 31 marca 1926 r. dla ruchu budowlanego przeznaczono przeważnie przez gminy 128 398 639 marek w formie kredytów dodatkowych (Zusatzkredite). Z podatku zaś domowo-czynszowego budownictwo w Niemczech zasilone zostało następującymi kwotami:

W czasie od 1 IV 1924 do 31 III 1925 r. 435 milionów mk.

W czasie od 1 IV 1925 r. do 31 III 1926 r. 603 milionów mk.

W czasie od 1 IV 1926 r. do 31 III 1927 r. 622,5 milionów marek,

przy czym ostatnia kwota została podwyższona, i do dnia 30 września 1926 r. z podanej sumy użyto już 600 milionów marek na cele budowlane. Łącznie więc z 400 milionami marek, dostarczonymi przez poszczególne kraje Rzeszy oraz przez gminy, dopływ funduszów publicznych na rynek mieszkaniowo-budowlany w Niemczech w roku 1926 wyniósł przeszło 1 miliard marek niemieckich (przeszło dwa miliardy złotych).

Wymieniony podatek domowo-czynszowy pobierany od właścicieli nieruchomości wzrasta w miarę podnoszenia się czynszu komornianego. Wynosił on w Prusach w dniu 1 kwietnia 1924 r. 16%, obecnie po dojściu czynszu komornianego do 100% (ostatnio 110%) przedwojennego dosięgnął 40%. Podatek jest jednak tylko mniej więcej w połowie przeznaczony na cele budowlane, w pozostałej zaś części na ogólne potrzeby finansowe państwa. Z funduszów uzyskanych drogą tego podatku udzielane są pożyczki budowlane na drugą hipotekę nieruchomości, oprocentowywane w stosunku 3% przy amortyzacji 1%. Oprocentowywanie może być obniżone do 1%, o ile bez tego komorne nie mogłoby być zrównane z komornym w domach starych. Amortyzację odracza się do roku 1930.

Podatek domowo-czynszowy uważany jest za uzasadnione obciążenie właścicieli nieruchomości z tytułu waloryzacji długów hipotecznych w wysokości 25% przedwojennej ich wartości.

Wyniki akcji mieszkaniowej w Niemczech oświetlają cyfry poniższe. Czysty przybytek mieszkań (tzn. po odliczeniu od mieszkań wybudowanych tych mieszkań, które stały się niezdatne do użytku lub użyte zostały na inne cele) wynosił:

w  r.    1919 – 56714 mieszkań
„          1920 – 103092
,,          1921 – 134223
„          1922 – 146615
„          1923 – 118333
„          1924 – 106502
,,          1925 – ok. 179000
„          1926 – 200000

Wobec tego, że roczna przedwojenna produkcja mieszkań wynosiła około 150000, została ona w roku 1926 już znacznie przewyższona.

Brak mieszkań w całych Niemczech oblicza się jeszcze na około 600 000, według innych danych 800 000. Z zestawień powyższych wynika, że wkroczono tam w sposób zdecydowany na drogę planowej likwidacji braków, a jednak opisane wybitne wyniki uważa się za jeszcze niedostateczne i sfery miarodajne nieprzerwanie zajęte są obmyślaniem dalszych środków w kierunku powiększenia produkcji mieszkań. Mimo wzrastającej płynności rynku gotówkowego w Niemczech, która powoduje, że obecnie już banki hipoteczne i inny kapitał prywatny mają możliwość pokrywać zapotrzebowanie kredytów na cele budowlane w rozmiarach 40-60%, zachowanie jeszcze i nadal przymusowej gospodarki mieszkaniowej i czynszowej (Wohnungs und Mietenzwangswirtschaft) uważa się, podobnie jak w Austrii, za konieczne, przy poczynieniu odpowiednich odchyleń.

Ostatnio ustalono zasady popierania budowy mieszkań przez komisję dla spraw osiedleńczych i mieszkaniowych Państwowej Tymczasowej Rady Gospodarczej Rzeszy Niemieckiej. Zasady te streszczają się w następujących punktach głównych: 1) budownictwo mieszkaniowe, przede wszystkim mieszkań małych, ma być z całym naciskiem popierane zarówno w celu zaspokojenia głodu mieszkaniowego, jak ze względu na zwalczanie bezrobocia; usunięcie przymusowej gospodarki mieszkaniowej może nastąpić tylko powoli i stopniowo (schnittweise); 2) czynsze komornicze w domach starych i nowych winny być jak najszybciej zrównane; w tym celu w domach nowych musi być ustalony czynsz możliwie niski, gospodarczo dla konsumentów znośny; 3) należy w największym zakresie przyciągnąć do budowy kapitał prywatny, przy czym na dopłaty w oprocentowaniu należy utworzyć fundusz z wpływów z podatku domowo-czynszowego, względnie zabezpieczyć gminom stałe źródło wpływów na ten cel; 4) budujący powinien z reguły posiadać własny kapitał w rozmiarach od 10 do 20% wartości nieruchomości, (a więc łącznie z wartością placu); 5) nowe budowle mają być na 10 lat zwolnione od opodatkowania; 6) należy wyzyskać wszelkie środki prowadzące do zmniejszenia kosztów budowy (z wyjątkiem technicznie wadliwych sposobów budowy), przy dążeniu, by przeprowadzenie szeroko zakrojonego programu budowlanego nie było wyzyskane przez poszczególne sfery gospodarcze w celu podniesienia cen.

Niezależnie od zasad wyłuszczonych wymieniona komisja powzięła rezolucję, stwierdzającą, że:

1) nieuniknionym następstwem podniesienia ustawowego komornego będzie podwyżka płac i wynagrodzeń;

2) przed zniesieniem przymusowej gospodarki mieszkaniowej musi być ustawowo zagwarantowane w pierwszym rzędzie niezamożnym warstwom ludności społeczne ,,prawo mieszkania”.

Inne państwa

Kwestia mieszkaniowa istnieje niemal we wszystkich państwach Europy, aczkolwiek ostrość jej nie w jednakowym stopniu się objawia. W szczególności po wojnie uwydatnił się wszędzie brak małych mieszkań i wywołał konieczność daleko idących środków zaradczych, w których wyraziła się zasada, że budownictwo takich mieszkań nie może się obejść bez pomocy funduszów publicznych.

Jednakowoż w krajach, które nie przeszły w ostrej formie inflacji i kryzysu pieniężnego, takich jak Polska, Niemcy i Austria, a w związku z tym nie zostały dotknięte deprecjacją papierów procentowych, rent i hipotek, podstawy finansowania z natury rzeczy są odmienne. Podstawy te opierają się na pomocy bądź przeważnie rządowej (Anglia, Francja, Włochy, Hiszpania, Belgia, Czechosłowacja, Finlandia, Węgry) – w formie kredytów, subwencji, zwolnień podatkowych, taryfowych itp., bądź głównie samorządowej (Holandia, Szwajcaria), przy czym znaczną rolę gra niejednokrotnie własna działalność budowlana rządu (Węgry) i gmin (Szwajcaria).

Włochy, które po pierwszym okresie szerokiej i bardzo owocnej pomocy finansowej rządu na cele budowlane w latach 1920-1923, zaprzestały w 1923 r. tej pomocy i zniosły ochronę lokatorów, pozostawiając akcję budowlaną inicjatywie prywatnej, zmuszone były z powodu kompletnego zaniku budownictwa mieszkań małych ponownie w r. 1925 zwiększyć udział państwa w finansowaniu budownictwa. Dekret z 30 czerwca 1926 r. zabronił wznoszenia budowli zbytkownych nawet z własnych środków budujących.

Interesującym przykładem służyć może Czechosłowacja, w której w latach 1919-1926 pomoc rządowa odbywała się kosztem sum budżetowych. W czerwcu zaś 1926 r. wniesiony został przez rząd projekt ustawy, przewidującej przymusowy udział właścicieli starych domów w akcji budowy nowych mieszkań, przez stopniowe podniesienie komornego w domach starych do wysokości komornego w domach nowych, budowanych bez pomocy państwowej, z zastrzeżeniem, że połowa nadwyżki komornego wpłacona jest bez odszkodowania do państwowego Funduszu Mieszkaniowego, za drugą zaś połowę właściciele otrzymują 5-procentowe obligacje. Wymieniony fundusz udzielać ma 5-procentowych pożyczek na drugą hipotekę, procent jednak w okresie trwania ochrony lokatorów może być obniżony do 3%.

Opisany stan rzeczy zagranicą oraz warunki społeczne i gospodarczo-finansowe Polski pozwalają wysnuć następujące wnioski co do zasadniczych wytycznych działania u nas:

1. Zaspokojenie głodu mieszkaniowego nie może być pozostawione wyłącznie przedsiębiorczości prywatnej, opartej na kapitale prywatnym i na przedwojennych zasadach wolnej produkcji, gdyż produkcja ta nie odpowiada dziś kalkulacji dochodowej, szczególnie jeśli chodzi o mieszkania małe, na które zapotrzebowanie jest największe. Zaopatrzenie w mieszkania ludności, a zwłaszcza szerokich warstw niezasobnych, jest obowiązkiem społecznym, który powinien być wykonywany w przeważającej mierze przez gminy przy ingerencji państwa jako regulatora.

2. Zniesienie gospodarki przymusowej, przede wszystkim ochrony lokatorów i ustawowego komornego, czego domagają się niektóre warstwy gospodarcze, jest w chwili obecnej najmniej wskazane. Wytworzyłoby ono groźny ferment społeczny, nie dając w zamian żadnych wyników pozytywnych. Mieszkanie nie może dziś być uważane za towar na wolnym rynku, którego produkcja reguluje się przez podaż i popyt. Dopóki istnieje olbrzymi niedobór mieszkań, nie może być mowy o zniesieniu reglamentacji ich używalności.

3. Powyższe nie wyklucza podjęcia wszelkich środków, które dla kapitału prywatnego byłyby zachętą do lokaty w budownictwie. W miarę gospodarczego wzmacniania się państwa i obniżenia stopy procentowej kapitał ten będzie w silniejszym stopniu napływał dla celów budowlanych, Już dziś kapitał prywatny w pewnej mierze może zaspakajać zapotrzebowanie mieszkań średnich i większych, których użytkownicy są w stanie ponieść odpowiednie jego oprocentowanie. O ile chodzi o mieszkania małe, może być kapitał prywatny zachęcony tylko przez pokrycie – z odpowiednich funduszów publicznych – różnic pomiędzy oprocentowaniem wymaganym przez ten kapitał a oprocentowaniem kosztów budowy, które w postaci komornego z mieszkań takich można otrzymać.

4. Dla uzyskania środków na przeprowadzenie akcji należy dążyć, aby wydajność funduszów publicznych, przewidzianych u nas na te cele, a utworzonych ustawą, względnie ostatnim rozporządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej o rozbudowie miast, była wielokrotnie powiększona, gdyż preliminowane dotąd kredyty nie stoją w żadnym stosunku do ogromu zadań, a celowość ich dotychczasowego użytkowania nastręcza wątpliwości.

Równocześnie należy dążyć do potanienia produkcji mieszkań przez: a) normalizację budowy i jej elementów, umożliwiającą masową produkcję, gdyż ze względu na olbrzymie zaległości jedynie masowa produkcja mieszkań może być skutecznym środkiem zaradczym; b) użycie do budowy tańszych materiałów zastępczych, którą to drogą można by osiągnąć duże oszczędności, szczególnie w budowie domów małych; c) obniżenie, a przynajmniej utrzymanie cen materiałów budowlanych drogą odpowiedniej polityki przemysłowej i przewozowo-taryfowej.

Normalizacja elementów budowy i zastosowanie materiałów zastępczych wymaga studiów i prac przedwstępnych. Sprawą tą zajął się już rząd (Ministerstwo Robót Publicznych) i należy w ciągu najbliższych lat spodziewać się w tej dziedzinie poważniejszych wyników, tym bardziej, że zamierzone jest ustawowe jej uregulowanie.

Trudniejszą znacznie jest sprawa budowlanego funduszu publicznego. Fundusz ten, jak wynika z wyżej zaznaczonego sposobu jego użytkowania (wyrównanie procentów), musi być kapitałem niezmiernie tanim. Mając na uwadze, że istotę kwestii mieszkaniowej stanowi brak małych lokali (2-3-izbowych), oraz uwzględniając z jednej strony obecne koszta budowy, a z drugiej istniejącą skalę płac i zarobków ludności zamieszkującej takie lokale, łatwo obliczyć, że ludność ta nie jest w możności uiszczania w postaci komornego kwot wyższych ponad 2-4% kosztów budowy swych mieszkań. Wobec tego, że kapitał prywatny (krajowy lub zagraniczny) przy dobrych nawet koniunkturach trudno będzie w bliskim czasie otrzymać niżej 8%, należy w najbliższej przyszłości liczyć się z koniecznością dopłat przeciętnie 4-6%, wobec czego „koszt własny” kapitału, z którego dopłaty te będą pokrywane, musi być minimalny. Kapitał taki może być uzyskany jedynie z podatków.

Jak już zaznaczono, pobudzenie ruchu budowlanego i jego finansowanie ujęte jest rozporządzeniem (z mocą ustawy) Prezydenta Rzeczypospolitej o rozbudowie miast z d. 22 kwietnia br. Przewiduje ono utworzenie funduszu publicznego w postaci: 1) Państwowego Funduszu Budowlanego i 2) Państwowego Funduszu Rozbudowy Miast, z których pierwszy przeznaczony jest na udzielanie pożyczek budowlanych, drugi zaś na pokrywanie różnic oprocentowania, przy czym głównym źródłem dochodów drugiego funduszu jest tzw. podatek lokalowy (obecnie 2% komornego zasila fundusz rozbudowy). Zastosowano więc w wymienionym rozporządzeniu w zasadzie wszystkie środki, o których poprzednio była mowa. Mimo to stwierdzić należy, że bez sukursu z innej strony ten akt ustawodawczy nie rozwiąże sprawy mieszkaniowej nawet przy wzrastających wciąż dotacjach skarbu państwa, które na rok 1928 dojść mają do 100 milionów złotych. Jeżeli się zważy, że obciążające użytkownika mieszkania oprocentowanie pożyczek na budowę (według przewidywanego ich podziału w związku z konwersją na kategorie: listów zastawnych, obligacji oraz pożyczek gotówkowych) przy projektowanym pokryciu połowy oprocentowania przez skarb państwa wyniesie wraz z amortyzacją jeszcze prawie 8%, łatwo wywnioskować, że kategoria mieszkań małych, przede wszystkim robotniczych, nie może być na razie w szerszym zakresie wciągnięta w sferę działania omawianej ustawy i że potrzebne byłyby dalsze potężne środki, aby sprawę „mieszkań dla ludu”, tego, jak zaznaczyliśmy, jądra kwestii mieszkaniowej, poruszyć z martwego punktu. Sukursem takim i środkami muszą być nowe podatki, oparte na racjonalniejszych niż dotąd podstawach.

Konieczność unikania przy wprowadzeniu nowych podatków wstrząsów ekonomicznych, ogólnej dużej zwyżki cen, a co za tym idzie zwyżki płac i uposażeń, odbijającej się niekorzystnie na budżecie państwa i zagrażającej nawet walucie – wszystko wskazuje na to, że podatkiem nowym nie mogą być w danej chwili obciążone szerokie warstwy ludności miejskiej, która z trudem nadąża za podnoszącymi się kosztami utrzymania oraz wzrastającym ustawowo komornym.

Natomiast ujemnych tych skutków nie miałoby silniejsze niż dotychczas obciążenie własności nieruchomej w miastach. Właściciele domów, aczkolwiek przez szereg lat nie mieli dochodów, jednakże bardziej niż wszyscy inni posiadacze rent zachowali własność swą w stanie niezmniejszonym, mimo ograniczeń, jakim własność tę musiano poddać. Deprecjacja hipotek przeciętnie do 25% ich wartości nominalnej (a więc w złocie nie wyżej niż 15%), odciążyła własność nieruchomą w miastach polskich o większą część jej przedwojennego obdłużenia, wyrażającego się cyfrą ok. 3 miliardów złotych w złocie. Aż nadto słusznym i sprawiedliwym byłoby przeto, aby część tych nieuzasadnionych korzyści została społeczeństwu zwrócona na zażegnanie klęski mieszkaniowej. Podatek domowo-czynszowy w wysokości, dajmy na to, 20% tzw. podstawowego komornego rocznie stanowiłby dla całego państwa zaledwie 2,5% sum, które darowane zostały właścicielom domów w związku z waloryzacją hipotek, ustanowioną przez lex Zoll. Obciążenie to jeszcze pozostałoby mniejszym od np. przedwojennego obciążenia własności nieruchomej w byłym zaborze austriackim. Obiektywne obliczenia przykładowe wykazują, że przy wskazanym wymiarze podatku właściciele domów, po odliczeniu wszelkich obciążeń i wydatków niezbędnych dla utrzymania domu w należytym stanie, mieliby jeszcze zupełnie godziwe oprocentowanie włożonego w nieruchomość kapitału własnego.

Podatek powyższy, pobierany tylko z tych domów, gdzie czynsz dosięgał 80% podstawowego komornego, dałby już w 1929 r. przeszło 100 milionów złotych. Użycie tej kwoty np. na udzielanie niskoprocentowych (1-3%) pożyczek na II hipotekę nieruchomości w celu wyrównania droższych pożyczek prywatnych na I hipotekę, stanowiłoby o niewątpliwym rocznym dopływie do budownictwa dalszych 100 milionów kapitału prywatnego (chociażby częściowo nawet zagranicznego), co wraz z przewidywaną dotacją skarbową 50-100 milionów dałoby na rok ogółem 250-300 milionów złotych inwestowanych w budownictwie mieszkaniowym, to jest cyfrę istotnie poważną.

Nie jest celem wywodów naszych twierdzenie, że pozostały ogół (lokatorów) nie powinien być pociągnięty do dalszych świadczeń na rzecz rozbudowy. W zasadzie winny ciężar ten dźwigać na sobie wszystkie warstwy, gdyż wszystkie są jednakowo zainteresowane w sanacji kwestii mieszkaniowej. Wspomniane jednak konieczności ekonomiczne nakazują w danej chwili oprzeć punkt ciężkości sprawy tam, gdzie doraźnie najmocniejsze znaleźć on może oparcie. Bieg rzeczy wskaże dalsze drogi i możliwości przesunięcia wytycznych działania. Życzyć by należało, aby wytyczne te w każdej chwili wolne były od wpływów ubocznych i inspiracji przez zainteresowane grupy gospodarcze, a kierowały się jedynie bezstronną i jasną myślą państwową, która, jak to widzimy, w obliczu groźnego niebezpieczeństwa społecznego potrafiła zagranicą przezwyciężyć egoistyczne interesy.

Jakkolwiek by było, społeczeństwo oczekuje od rządu decydujących posunięć w tej palącej sprawie. Wymowa cyfr zbyt jest przerażająca, dalsza zwłoka zbyt ciężkimi groziłaby następstwami.

Z drugiej strony proponowane powyżej środki zbyt żywo dotknęłyby spraw materialnych, by mogły nie wywołać sprzeciwów i protestów o mniejszych lub większych pozorach rzeczowości. Należy jednak mieć nadzieję, że rząd nie ulęknie się stereotypowej i często niewybrednej frazeologii, a nawet demagogii, jaka około tej kwestii rozlewa się w prasie, w tysiącznych enuncjacjach, memoriałach itd., i że konieczne zarządzenia będą dokonane z całą energią i jak najrychlej celem pchnięcia sprawy mieszkaniowej w Polsce na tory prawidłowej likwidacji, a przede wszystkim niezwłocznego dopomożenia jej do wyjścia z wysoce krytycznego stanu obecnego.

 inż. Marcin Weinfeld
______________________________________
Powyższy tekst pierwotnie ukazał się w kwartalniku „Praca i Opieka Społeczna” zeszyt 3, 1927, październik, rok VII, wydawanym przez Ministerstwo Pracy i Opieki Społecznej. Od tamtej pory nie był wznawiany, ze zbiorów Remigiusza Okraski, uwspółcześniono pisownię wedle obecnych reguł. Na potrzeby Lewicowo.pl tekst przygotował Robert Kiczka.

Na podobny temat warto przeczytać:

•  Władysław Dobrzyński: Współudział sfer społecznych w sanacji mieszkaniowej [1929]
•  Uchwały konferencji mieszkaniowej robotniczych działaczy zawodowych, spółdzielczych i samorządowych, zwołanej przez Komisję Centralną Związków Zawodowych w dn. 20 marca 1927 r.
•  Stanisław Posner: Ustawa o ochronie lokatorów [1924]
•  Kazimierz Pużak: Nowa ustawa o ochronie lokatorów [1924]

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *