Teodor Toeplitz
Jaka powinna być nowa dzielnica robotnicza w miastach?
[1925]
O miasto wielkie, serc i kwiatów grobie! Gdzie oddychając, cudze chłoniesz tchnienia!
C. Norwid
Miasto! Miasto – polip, wysysający niezliczonymi mackami ludność z całego kraju, wyrywający ludzi z domostw położonych wśród pól, odrywający ich od ziemi, staje się dziwaczną, chorobliwą naroślą. Powstaje zbiorowisko wielkich, kamiennych pudeł, w których gnieździć się muszą tysiące jeden obok drugiego, jeden nad drugim, wciąż sobie przeszkadzając, zarażając się wzajem, utrudniając sobie życie. Współżycie i sąsiedztwo, zamiast stać się równoznacznymi przyjaźni i wzajemnej pomocy – stają się przyczyną wrogości. Takie miasto współczesne widzimy, tak je odczuwają poeci, ale czyż takim być musi?Czyż ten pęd do miasta, pęd nie tylko ku lepszemu zarobkowi, ale ku ognisku intensywniejszego życia, ku źródłu oświaty i kultury musi wywołać sposób zamieszkania tak przeciwny najnaturalniejszym ludzkim wymaganiom? Czyż musi wywołać pozbawienie powietrza, światła, odosobnienia i pociągnąć za sobą spotęgowanie wszystkich chorób toczących ludzkość?
Nie. Miasto jest organizmem powstającym i wzrastającym podług pewnych, nie zawsze zbadanych praw, w zależności od warunków naturalnych. Ale równocześnie miasto może być dziełem sztuki, na którego ukształtowanie winna mieć wpływ decydujący świadoma wola człowieka.
Wola człowieka-artysty, tworzącego plan miasta lub nowych jego dzielnic, pozwala na tworzenie w materiale o największej z dostępnych dla człowieka skali, przerastającej swym ogromem największe z dzieł dźwiganych wysiłkami stuleci, a dzieło z tego materiału stworzone – urzeczywistniony plan miasta – wywiera wpływ przemożny na dusze i ciała mieszkańców przez długie szeregi pokoleń.
Plan miasta i możność jego zrealizowania są jednak w wysokim stopniu zależne od warunków społecznych, przede wszystkim od ukształtowania się stosunków ekonomicznych i prawnych.
Innym był układ miasta budowanego w średniowieczu na ziemiach nadanych przez księcia sprowadzanym kolonistom, innym osiedla rozwijającego się w tym samym czasie, gdy grunta, na których ono powstało, już dawniej stanowiły prywatną własność.
Jakże pięknie kształtował się plan i jak harmonijny charakter miało miasto średniowiecza: każdy dom budowany był przez właściciela dla siebie, z pomocą rzemieślników – mistrzów, których dumą była zgodna z tradycją uczciwa robota, w zestawieniu domów, choć bardzo różnych, ale prostych, najczęściej pozbawionych niczym nie tłumaczących się zewnętrznych ozdób, powstawał pełen piękna obraz.
Jakże inaczej rozwinęło się budownictwo miast w okresie, w którym jedynym decydującym interesem stał sią pieniężny interes właściciela parceli budowlanej, pragnącego wyciągnąć z niej drogą dobudowania tandetnej kamienicy o typie więzienno-koszarowym jak największego dochodu i jak największej renty gruntowej.
Okres ostatnich dziesięcioleci przed wojną, okres wielkiego rozwoju przemysłowego, okres najwyższego rozkwitu nie dającego się niczym skrępować kapitalizmu, jest jednocześnie okresem, w którym w miastach zapanował powszechnie typ domu koszarowego i jednocześnie okresem, w którym zginęło zupełnie piękno architektury. Tak przyzwyczailiśmy się do spędzania życia w otoczeniu, w którem piękna wcale prawie nie ma, że straciliśmy niemal poczucie, jak powszechnie we współczesnym życiu wielkomiejskim zapanowała brzydota.
Jednocześnie z kapitalizmem rozwinęła się i potężniała klasa robotnicza, będąca w przeciwieństwie do kapitalizmu, mającego indywidualne zyski na celu, nosicielem społecznego na świat poglądu, klasa wnosząca do wszystkich dziedzin życia przeświadczenie o konieczności kształtowania go dla korzyści ogółu, nie jednostek. W okresie zmagania się kapitalizmu z ruchem robotniczym poczęły się wzmacniać ograniczenia dotyczące sposobu budowania w miastach, powstała świadomość konieczności istnienia planu regulacyjnego miasta. Zestawienie to wyda się dziwnym tym, którzy, będąc przeciwnikami socjalizmu, są jednocześnie gorącymi zwolennikami właściwego zabudowania miast i daleko idących ograniczeń swobody wyzyskania parceli budowlanej przez jej właścicieli. Ale chociaż nie zdają sobie oni z tego sprawy, niewątpliwie działalność ich może być uważana za równoległą z dążeniem klasy robotniczej do wyzwolenia.
Plan regulacyjny wyznacza sieć placów i ulic, ich kierunek i szerokość, przestrzenie wolne, parki, zieleńce, boiska, umiejscawia budowle publiczne, szkoły, kościoły, hale, teatry, domy ludowe, ogranicza miejsca, gdzie budować można zakłady przemysłowe, określa charakter, jaki mieć mają poszczególne dzielnice. Określa dla każdej z dzielnic sposób zabudowania linii frontów budowlanych, która niekoniecznie z linią ulicy musi się schodzić, wysokość budowli, gęstość zabudowania poszczególnych parceli, a tym samym wpływa na jej właściwy pomiar i kształt.
Celem planu regulacyjnego jest zwalczenie niepohamowanej żądzy zysku indywidualnego i zadośćuczynienie jawnym potrzebom ogółu. Cel to więc w najgłębszej swej istocie socjalistyczny.
Nie przeczy temu bynajmniej stwierdzenie faktu, iż dotychczas twórcy planów regulacyjnych zanadto się liczyli i liczą z interesami właścicieli gruntów miejskich, a za mało z interesami mieszkańców.
Więc często przeprowadza się ulice nie podług potrzeb komunikacji lub zamieszkania, ale granicami posesji, dawnych zagonów rolnych, nie wiążącymi się wcale z potrzebami miasta, parceluje się stare parki i ogrody, stanowiące własność prywatną, a zakłada nowe na pustych polach, dlatego że są one własnością państwa lub miasta. Najwybitniejszy wyraz uwzględniania materialnego interesu właścicieli gruntów ujawnia się w takim ich podziale na parcele budowlane, który pozwala na obudowanie parceli z czterech stron wielką kamienicą czynszową, wytwarzającą znane wszystkim, niestety, studnie mieszkalne, nie pozwalające na dostęp światła ani powietrza. Wielka ilość mieszkańców takiej kamienicy powoduje nawet na ulicach, które nie powinny mieć charakteru komunikacyjnego, tylko mieszkalny – duży ruch i pociąga za sobą konieczność szerokiej ulicy. Szeroką ulicę pragną mieć wszyscy właściciele parceli budowlanych choćby ze względu na to, że szeroka ulica pozwala im budować wysoko.
Ulice buduje się i utrzymuje przeważnie na rachunek całej ludności. Korzyści zaś z tego ciągną właściciele domów. Tłumaczy to dostatecznie ich dążenie do ulicy jak najszerszej i przekonywanie opinii, że szerokość ulic, to nie tylko zdrowie, ale i piękno.
W kamienicach frontowych, korzystających ze światła i powietrza ulicy, mieszkają prawie wyłącznie klasy zamożniejsze i pomieszczane są lokale handlowe i urzędowe. Za światło i powietrze z ulicy właściciel domu każe sobie dobrze zapłacić.
Ludność mniej zamożna mieszkać musi w oficynach, które mieszczą prawie wyłącznie lokale mieszkalne. Dwie trzecie wszystkich mieszkań w Warszawie to mieszkania w oficynach.
Obowiązujące obecnie przepisy budowlane nie pozwalają na to, by wysokość domu frontowego przekroczyła szerokość ulicy, natomiast oficyna może być o połowę wyższą aniżeli szerokość podwórza. Mieszkańcy oficyn, szczególnie na ulicach idących w kierunku wschodnio-zachodnim (najliczniejszych w Warszawie), pozbawieni są prawie zupełnie bezpośrednich promieni słonecznych. Mieszkaniec oficyny pozbawiony jest dalej możności prawdziwego przewietrzania swego mieszkania. Tyły i boki nieruchomości warszawskich bardzo rzadko posiadają okna, i to najczęściej wychodzące na śmietniki. Zwykle ściany boczne i tylne przylegają bezpośrednio do sąsiednich budynków. Przez otwory okienne wchodzą więc prawie że tylko smrody kuchenne mieszkań, położonych naprzeciwko kamienic. Mieszkaniec oficyny w dosłownym znaczeniu „oddychając, cudze chłonie tchnienia”.
Nie trzeba żadnych cyfr statystycznych, aby stwierdzić, że mieszkania oficynowe są znacznie mniejsze od mieszkań frontowych, pomimo to odsetek mieszkańców gnieżdżących się w oficynach prawie że równa się odsetkowi mieszkań, stanowiąc prawie 2/3 ludności Warszawy. Pod tym względem, jak i pod wieloma innymi, o ile chodzi o zły sposób zamieszkania, Warszawa przoduje całemu światu. Nawet Berlin, cytowany zwykle jako klasyczne miasto koszar budowlanych, mieści niespełna połowę swej ludności w oficynach. Dotyczy to zresztą tylko właściwego starego Berlina, bo dołączone ostatnio do miasta przedmieścia, w których trzeba to podkreślić, już za czasów cesarstwa wpływy socjalistyczne w magistratach były bardzo znaczne, wykazują stosunek lepszy od Berlina.
Wszechświatowy kongres mieszkaniowy, który się odbył w Londynie w czerwcu 1920 r., wyraził opinię, że minimalne mieszkanie rodziny powinno składać się z czterech izb: kuchnia, jeden pokój dla rodziców i dwa pokoje dla dzieci, aby można je było rozlokować według płci. Obecni na kongresie przedstawiciele Labour Party (Partii Pracy) protestowali przeciwko temu określeniu, uznając je za niedostateczne, gdyż zdaniem ich robotnik powinien mieć także jeden pokój, w którym się nie sypia i nie gotuje.
A w Warszawie jedna czwarta część ludności tylko posiada mieszkania odpowiadające tym uznanym za minimalne dla rodziny wymagania. A ileż jeszcze w tych mieszkaniach mieszka sublokatorów!
Najgorsze pod wszystkimi wzglądami warunki mieszkaniowe są w dzielnicach robotniczych. Tam też znajdują się mieszkania najmniejsze, nie tylko pod względem ilości izb, ale i pod względem ich wielkości.
Jako niezbędne minimum powierzchni i objętości mieszkania higiena określa na jednego mieszkańca dziesięć metrów kwadratowych powierzchni i dwadzieścia pięć metrów sześciennych objętości. Tymczasem przeciętna powierzchnia przypadająca na jednego mieszkańca w mieszkaniach jednoizbowych w Warszawie nie dochodzi czterech metrów kwadratowych.
Jest to zaledwie jedna trzecia wymaganej wielkości. Jeszcze gorzej przedstawia się ilość powietrza, którą mają mieszkańcy mieszkań jednoizbowych. Ilość ta w małych izbach wynosi w Warszawie jedną ósmą ilości powietrza dla zdrowia potrzebnego, ilość ta rośnie w zależności od wielkości zamieszkałej izby, nie dochodząc jednak nawet w największych izbach do normy określonej przez naukę jako niezbędnej dla zdrowia.
Nie tylko ilość, ale i jakość tego wielkomiejskiego powietrza nie daje zdrowia ludności. Najlepiej nawet oczyszczona ulica jest pełna brudu, kurzu, będącego nosicielem zarazków chorobotwórczych, przede wszystkim zaś gruźlicy, dziesiątkującej ludność domów koszarowych.
Powietrze wielkomiejskie jesienią i zimą stale nieomal wilgotne, dzięki drobnym cząsteczkom kurzu, na których osiada para wodna, latem tak nasycone odbitym od murów słońcem, że i nocą gorące, przyczynia się do rozwoju reumatyzmów i związanych z nimi chorób sercowych, letnich żołądkowych zachorzeń, szczególnie wśród niemowląt. Stały hałas ulic i ciasnego podwórza jest źródłem niezliczonych chorób nerwowych. Matki coraz częściej uchylać się muszą od karmienia dzieci, które łatwiej poddają się skrofułom i krzywicy.
Nie samo mieszkanie przyczynia się do tego: jego jedynym rozszerzeniem jest ciasne, duszne podwórze i pełna kurzu, brudu, hałasu ulica; dziecko robotnicze w Warszawie nie ma ani właściwego miejsca zabaw, ani boiska, ani dostatecznej ilości pomieszczeń szkolnych.
Koszarowe mieszkanie fatalny wpływ wywiera i na zdrowie moralne ludności.
Przeludnione, niemiłe mieszkania, niepożądane przymusowe współżycie sąsiedztwa, stwarzają atmosfery, w której rodzą się występki i zbrodnie, za które trudno nieraz czynić winnych odpowiedzialnymi.
A w dodatku sposób zamieszkania w wielkich kamienicach jest najbardziej nieekonomicznym ze wszystkich dotychczas znanych. Przyczynia się do tego przede wszystkim wyśrubowanie renty gruntowej, powstające dzięki monopolowi właścicieli parcel budowlanych, ale także rzeczywista drożyzna kosztu utrzymania zarówno nadmiernie szerokiej ulicy, jak i domu koszarowego, którego remont i utrzymanie jest stosunkowo bardzo drogie.
Nawet i koszt budowy w takim nadmiernie wielkim domu, rozłożony na poszczególne mieszkania, wbrew często powtarzanym twierdzeniom nie jest mniejszy aniżeli koszt znacznie zdrowszego, piękniejszego i lepszego mieszkania.
Trzeba więc to lepsze mieszkanie dla ludności pracującej stworzyć.
Przede wszystkim nie trzeba dlań żałować miejsca. Należy zerwać z przesądem o drożyźnie gruntu, który wywołuje konieczność gęstego i wysokiego zabudowania. Nie dlatego trzeba gęsto i wysoko budować, że place są drogie, ale dlatego place są drogie, że wolno gęsto i wysoko budować.
W Warszawie dużo jest jeszcze pól uprawnych lub leżących odłogiem, których rzeczywista cena nie powinna być wiele wyższą od ceny ziemi ornej w powiecie. Trzeba więc plan regulacyjny i plan zabudowania strefowego dzielnic, które na tych polach mają powstać, tak zaprojektować, aby dzielnice te mogły się stać ośrodkiem prawdziwie nowego życia.
Jak najmniej nadmiernie szerokich ulic – tyle tylko, ile naprawdę trzeba dla zapewnienia zarówno w bliższej, jak dalszej przyszłości dogodnej komunikacji nowo powstających dzielnic lub dalszych osiedli z miastem. Wzdłuż tych arterii dopuścić można zabudowanie zwarte, to jest domy, łączące się szczytowymi ścianami, nieco wyższe (trzy kondygnacje, tj. parter i dwa piętra). Koniecznością rozłożenia kosztów wybudowania i utrzymania tej ulicy na większą ilość osób zwykło się uzasadniać konieczność większej ilości mieszkańców i jeszcze wyższego zabudowania. Argumentacja niezupełnie słuszna, gdyż ulica komunikacyjna służy nie tylko dla jej mieszkańców; jeśli więc jest słabiej zabudowana, część jej kosztów ponosić mogą wszyscy podatnicy. Poza tą arterią reszta ulic to już tylko ulice o charakterze mieszkaniowym.
Dziesięć, dwanaście mieszkań na mórg to normy, które praktyka i teoria Anglii wyznacza jako maksymalne zagęszczenie. Jesteśmy biedni, pogódźmy się z tym maksimum, jak chętnie godzimy się na minimum 4 izb, przeciwko któremu protestowali przedstawiciele angielskich robotników. Powiedzmy szczerze: zgodzimy się może i na parcelę mniejszą niż 1200 łokci, jak zgodzić się będziemy musieli na 2 lub 3 izby, zamiast czterech.
Ale każde mieszkanie musi mieć swój ogród – ogródek kwiatowy – choćby pas 5-metrowy od ulicy i ogród warzywny i owocowy od podwórza.
Mówimy o podwórzu, chociaż to pojęcie winno zaginąć zupełnie. „Przedmieście w ogrodach” to nie dzielnica willowa, ale to także nie wieś, gdzie można sobie pozwolić na niezużytkowaną przestrzeń podwórza. Tu nie wolno nam żałować przestrzeni, ale trzeba ją cenić i właściwie zużytkować.
Ulice powinny być krótkie i niezbyt szerokie, wystarczy sześć metrów, by się mogły rozminąć dwa pojazdy. Resztę szerokości zapełnią pasy zieloności, ogródki przed domami.
Niektóre z ulic mogą być ślepe, rozszerzać się na placyki – miejsce gawęd sąsiadów, którzy odwykli od swarów ciągłego przymusowego współżycia, tym chętniej się będą spotykali.
Domy mogą być szeregowe. Anglia buduje najczęściej w miastach-ogrodach domy jednorodzinne lub bliźniacze (to jest po 2 domy razem). W domach tych robotnik mieszka na 2 piętrach. Na dole ma salon (parlour) i kuchnię, i zmywalnię. Zmywalnia – to jest mała izdebka przy kuchni, w której się robi brudną robotę: obieranie kartofli, zmywanie. W zmywalni jest często i wanna, wpuszczona w podłogę lub pokryta deską i używana jako stół. (Zrezygnujmy może z saloników, ale zmywalnię z wanną warto by i do nas przeszczepić). Kuchnia jest jednocześnie jadalnią, izbą, w której się koncentruje (zgodnie i z naszym obyczajem) życie rodziny. Na górze mieszczą się trzy sypialnie.
U nas ludność, nieprzywykła do mieszkania na dwóch poziomach, na pewno niechętnie by widziała taki domek typowy dla Anglii, Belgii, Holandii, Zachodnich Niemiec.
Powinniśmy więc przystosować się do tych zwyczajów mieszkaniowych u nas, które nie są tylko rezultatem braku odpowiednich domów, i mieszkanie dla naszego człowieka pracy zbudować na jednym poziomie.
Zasadniczym typem domu może byt wtedy domek piętrowy o dwóch mieszkaniach – jednym na parterze, drugim na pierwszym piętrze. Każde mieszkanie powinno mieć własne bezpośrednie wejście i dostęp do własnego ogrodu.
Należy się też liczyć z naszym dość ostrym klimatem, wielka ilość ścian szczytowych jest niepożądana, gdyż dostępne dla zimnych wiatrów wyziębiają nadto mieszkania, wymagając zbyt wielkich ilości opalu.
Dlatego zasadą u nas nie może być dom wolnostojący (jak na wsi, z czterech stron otoczony ogrodem), ale raczej dom szeregowy lub grupowy (3-4 domy razem), to jest zabudowanie zwane zwartym lub półzwartym, Domki takie jednopiętrowe mogą być budowane znacznie oszczędniej aniżeli wielopiętrowe kamienice czynszowe.
Oszczędność dotyczyć może przede wszystkim rozmiarów, a po wtóre materiałów i konstrukcji.
Wszystko musi być skupione w sobie, żadnych zbędnych korytarzy, sieni, szerokich klatek schodowych itd. Natomiast każdy kąt wyzyskany dla szafy ściennej, skrytki, schowanka, spiżarki.
Ustawy budowlane wszystkich krajów przewidują daleko idące ulgi dla domów tego typu.
Oszczędność może dotyczyć także inwestycji ulicznych. Mówiliśmy już o ulicy, która może być znacznie węższa od ulicy wielkomiejskiej.
Istnienie ogródka pozwala na zrzeczenie się połączenia z kanalizacją spławną miasta i zastosowanie odpowiednich systemów kanalizacji lokalnych. Nie może, rozumie się, być mowy o powrocie do dawnych sposobów wywożenia, ale miejscowa kanalizacja, z której dołów fekalia mogą w odpowiedni sposób być zużyte jako nawóz, jest niezbyt droga i poza tym ratuje dla gospodarstwa ogólnego wielką ilość wartości nawozowych, które dziś przepadają w rzece.
Ogródki przy domach powinny być założone podług jednej wytycznej myśli. Bez wytwarzania obowiązującego wszystkich szablonu da się stworzyć pewne ogólne harmonie obrazu. Trochę drzew owocowych w głębi, warzywa w obramowaniu z kwiatów bliżej domu. Grupy krzewów, bylin kwitnących, zimotrwałych, które wymagają tak mało pracy, a tyle dać mogą radości. W ten sposób każdy byłby naprawdę w domu i ogrodzie u siebie, powstałoby znów zaginione dość pojęcie ogniska domowego.
Ale to u siebie nie jest równoznaczne z sobkowskim: „wolnoć Tomku w swoim domku”. Są rzeczy, których w takim domku przedmieścia w ogrodach robić nie wolno. Domek może zajmować najwyżej jedną czwartą placu, a jeśli w nim jest warsztat pracy, to tylko taki, który sąsiadom nie przeszkadza i którego obszar nie przekracza 1/15 części parceli!
Nie wolno też w takim domku urządzać knajpy lub sprzedaży alkoholu. Na restaurację i sklepy tego typu musi być przewidziane oddzielne miejsce. We właściwym miejscu winna być także u wejścia do osiedla hala targowa, a w samym osiedlu sklepy spółdzielcze.
Posiadanie dobrego mieszkania nie powinno być powodem do zasklepienia się całkowitego w życiu rodzinnym ani dla starszych, ani dla dzieci.
Toteż plan regulacyjny przewidywać musi nie tylko ochrony i szkoły w dostatecznej ilości dla ludności osiedla, ale place zabaw, boiska sportowe, publiczny park spacerowy, a raczej nie park o sztucznym charakterze, ale dobrze utrzymane łąki kwietne i kawałek lasu.
Nie wolno też zapomnieć o domu ludowym, tym niezbędnym ośrodku życia publicznego osiedla.
Planowanie całego osiedla od razu, szczególnie o ile realizacja projektu dokonywana jest przez jedną organizację (gminę, stowarzyszenie czy spółdzielnię), pozwala na wiele daleko idących udogodnień, jak np. wspólną dla grupy domów łaźnię i pralnię, a nawet dostawę ciepłej wody do mieszkań, zorganizowanie wspólnego kierownictwa pracy w ogrodach itp.
Dążenie do własnego domu, głęboko utajone w duszy każdego, w niczym nie przeczy dążeniu do stworzenia wielkiej wspólnoty pracy, które niesie socjalizm.
Walczący o swoje wyzwolenie robotnik może narzucić miastu taki sposób zabudowania i zamieszkania, jaki uzna za niezbędny dla zdrowia swych dzieci.
Śmiertelność miasta-ogrodu Bournville pod Birmingham w Anglii jest o połowę przeszło mniejszą od przeciętnej śmiertelności Anglii (7,3 na 1000 przy 15,7 na 1000, cyfry za 1901-1905 r.).
Przedmieście w ogrodach, to nie utopia, nie fantazje lub mrzonki, to w wielu miastach zachodu szczęśliwa rzeczywistość.
Od nas tylko zależy, by ludność pracująca w Polsce tak samo szczęśliwie mieszkała.
Teodor Toeplitz
Powyższy tekst pierwotnie ukazał się w „Kalendarzu Robotniczym PPS na rok 1925”, Nakładem „Księgarni Robotniczej”, Warszawa 1925. Od tamtej pory nie był wznawiany, ze zbiorów Remigiusza Okraski, poprawiono pisownię wedle obecnych reguł. Na fotografii fragment zabudowy Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w latach 30.
Warto przeczytać także: • Teodor Toeplitz: Znaczenie spółdzielczości dla sprawy mieszkaniowej [1931] • Stanisław Tołwiński: Osiedle społeczne i dzielnica mieszkaniowa [1943/44] • Stanisław Tołwiński: Postulaty mieszkaniowe klasy robotniczej [1925] • Jan Strzelecki: Organizacja i działalność Towarzystwa Osiedli Robotniczych[1935] • Marcin Weinfeld: Kwestia mieszkaniowa w Polsce [1927] • Władysław Dobrzyński: Współudział sfer społecznych w sanacji mieszkaniowej [1929]
Teodor Toeplitz (1875-1937) – działacz spółdzielczy i samorządowy, urbanista. Na początku studiów politechnicznych w Niemczech związał się z ruchem socjalistycznym, po interwencji władz musiał je przerwać, ukończył Akademię Handlową w Antwerpii. Kontynuował aktywność polityczną w Polskiej Partii Socjalistycznej. Po studiach przez kilka lat pracował jako handlowiec w Charkowie. W roku 1910 powrócił do Warszawy, gdzie kontynuował nielegalną aktywność polityczną. Po wybuchu I wojny światowej działał w legalnych inicjatywach na rzecz pomocy uchodźcom wojennym oraz w warszawskim Uniwersytecie Ludowym – placówce kształceniowej dla mas robotniczych. W połowie roku 1916 został radnym Warszawy, zajmował się sprawami gruntowymi oraz tworzeniem zrębów nowoczesnego samorządu miejskiego. Należał do założycieli Związku Miast Polskich. Po odzyskaniu niepodległości ponownie został, w lutym 1919 r., radnym stolicy z listy PPS. Wybrano go przewodniczącym Wydziału Administracji Majątkiem Miejskim. Podejmował liczne działania na rzecz rozwoju terenów zielonych, utworzenia miejskich przedsiębiorstw oferujących usługi publiczne, jednak głównym obszarem jego zainteresowań była poprawa sytuacji mieszkaniowej warstw uboższych oraz planowy, prospołeczny rozwój przestrzeni miejskiej w Warszawie. Oprócz działań administracyjnych prowadził wówczas ożywioną aktywność publicystyczną, m.in. w PPS-owskim dzienniku „Robotnik”, szeroko omawiając problematykę samorządową. W pierwszej połowie lat 20. zetknął się ze środowiskiem niedawno utworzonej przez działaczy lewicowych Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, a po kilkuletniej współpracy został członkiem WSM w roku 1925. Wkrótce został wybrany do zarządu spółdzielni, a ostatecznie objął funkcję jego przewodniczącego. Brał aktywny udział w pracach inwestycyjnych, które doprowadziły do powstania nowoczesnego osiedla WSM na Żoliborzu, stanowiącego wzorcowy eksperyment kooperacji mieszkaniowej w Polsce. Dzięki jego osobistym staraniom uzyskano we Włoszech kredyt w wysokości 500 tys. dolarów, który pozwolił znacznie przyspieszyć prace budowlane. Należał do inicjatorów powołania stowarzyszenia lokatorów WSM „Szklane Domy”. W roku 1931 zrezygnował z udziału w zarządzie WSM, nadal jednak wspierał spółdzielnię, koordynował wybrane projekty inwestycyjne oraz pozyskał kolejny kredyt we Włoszech. Był pomysłodawcą Społecznego Przedsiębiorstwa Budowalnego, założonego w roku 1928, a po jego utworzeniu został wybrany prezesem zarządu. Ustąpił z tej funkcji w roku 1934, gdy przedsiębiorstwo miało już stabilną pozycję jako wykonawca robót budowlanych dla spółdzielczości mieszkaniowej; wybrano go wówczas prezesem rady nadzorczej. Należał do założycieli Krakowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, wybrano go do rady nadzorczej. Angażował się także w działalność innych form spółdzielczości, m.in. należał w roku 1930 do inicjatorów utworzenia Banku Spółdzielczego „Społem”, związanego z kooperacją spożywców – pełnił w nim stanowisko prezesa rady nadzorczej. W roku 1928 był współautorem projektu ustawy dotyczącej państwowego programu budowy tanich mieszkań dla robotników, złożonego przez posłów PPS. W 1929 r. pomysłodawca i współzałożyciel Polskiego Towarzystwa Reformy Mieszkaniowej, którego został wiceprezesem. W ramach aktywności PTRM był inicjatorem utworzenia czasopisma „Dom – Osiedle – Mieszkanie” – jednego z najważniejszych w II RP periodyków poświęconych kwestiom mieszkaniowym, urbanistyce, architekturze, planowaniu przestrzennemu itp. Brał udział w pracach Towarzystwa Urbanistów Polskich, w którym pełnił funkcje członka zarządu oraz wiceprezesa. Z jego inicjatywy Polskie Towarzystwo Reformy Mieszkaniowej zorganizowało w 1937 r. pierwszy Polski Kongres Mieszkaniowy. Przygotowywał na jego potrzeby referat programowy, jednak nie zdążył go wygłosić – po ciężkiej chorobie zmarł kilka miesięcy przed kongresem. Autor wielu publikacji fachowych i popularyzatorskich, poświęconych spółdzielczości mieszkaniowej, aspektom socjalno-bytowym mieszkalnictwa robotniczego, problemom urbanistycznym itp. Po jego śmierci WSM utworzyła Fundusz Stypendialny im. Teodora Toeplitza.