Teodor Toeplitz
Znaczenie spółdzielczości dla sprawy mieszkaniowej
[1931]
Dziedziną, w której „spółdzielczość” jest nazwą daleką od swej istotnej treści, a tym samem źródłem głęboko sięgających nieporozumień, jest spółdzielczość mieszkaniowa.
Są tacy, którzy widzą w niej drogę do łatwego zdobycia, z pomocą publiczną, własności nieruchomej, którą można zyskownie sprzedać lub dochodowo eksploatować; inni spodziewają się, że spółdzielnia da im, bez żadnego istotnego z ich strony wysiłku, dach nad głową.
Jedni, drudzy i trzeci identyfikują spółdzielczość mieszkaniową z pomocą okazywaną przez państwo budownictwu mieszkaniowemu i na karb spółdzielczości kładą wszystkie niedomagania tej pomocy: jej niedostateczność, niewłaściwe w miejscu i czasie zastosowanie, brak kontroli itp.
Zadaniem spółdzielczości jest potanienie produktu przez ominięcie zbędnego a kosztownego pośrednictwa, drogą organizacji zakupu, produkcji i rozdziału. Ta definicja daje się całkowicie zastosować do spółdzielczości mieszkaniowej, która jest niewątpliwie formą spółdzielczości spożywczej. Ludzie, którzy chcą i mogą wybudować sobie dom własny, by w nim mieszkać, łączą się w spółdzielnię (spółdzielnia mieszkaniowo-budowlana), aby razem zakupić plac, materiały budowlane, razem prowadzić budowę, wreszcie, a może przede wszystkim, razem finansować budowę, wspólnie zaciągnąć pożyczkę.
W ten sposób spółdzielczość zastępuje pośrednika-spekulanta budowlanego, budującego domy na sprzedaż.
Inni, chcący zapewnić sobie możność wynajęcia mieszkania, które by nie podlegało dobrej czy złej woli właściciela nieruchomości, łączą się w spółdzielnię mieszkaniową, której celem jest nie tylko przeprowadzenie budowy, ale administrowanie spółdzielcze domu mieszkalnego, ograniczenie wysokości komornego do istotnych jego kosztów, zupełne wyeliminowanie pośrednictwa właściciela nieruchomości.
Bo właściciel nieruchomości najczęściej jest tylko pośrednikiem pomiędzy kapitałem pożyczonym na hipotekę a lokatorem.
Budowa nieruchomości dla wynajmu ani przed wojną, ani obecnie nie odbywa się prawie nigdy za własne pieniądze.
Zdobycie taniego, długoterminowego kredytu jest głównym warunkiem spółdzielczej działalności budowlanej. O ile, jak obecnie, konieczne jest, by kredyt ten był udzielany ze środków publicznych, jest rzeczą władz (przede wszystkim władz ustawodawczych), ustanowienie takich norm i danie takich możliwości, by kredyt ten popierał te tylko usiłowania, które na to zasługują i w takiej mierze, by mogli zeń korzystać najbardziej potrzebujący.
Tej pomocy spółdzielca może i musi żądać, ale do tego zadania nie może się ograniczyć jego działalność. Jeśli spółdzielca ze swej strony nie może lub nie chce nic dać, niech nie szuka zadośćuczynienia swym potrzebom na drodze spółdzielczej; jeśli nie może być podmiotem czynnym, musi być przedmiotem działania, obiektem pomocy społecznej państwa, gminy, instytucji czy fundacji.
Jako spółdzielca, nie może się ograniczać do roli biernej.
I nie chodzi to tylko o świadczenia pieniężne: świadomość konieczności tych świadczeń i ich rozmiarów jest ważna, ale ważniejszy jest wewnętrzny stosunek do naczelnego zadania spółdzielczości – organizowania życia bez zbędnego, kapitalistycznego pośrednictwa.
Jeśli spółdzielca buduje dom czy mieszkanie, by z najmu czerpać zyski – nie jest spółdzielcą, tylko w mniejszej lub większej skali, lepiej lub gorzej zamaskowanym kamienicznikiem. Nie jest także spółdzielcą ten, kto nie zerwał z psychiką lokatora, przeciwstawiającego swój interes interesowi zarządu czy administracji spółdzielni, traktując ich jako kamienicznika.
Charakterystyczną cechą spółdzielni mieszkaniowej powinno być współdziałanie członków-lokatorów w administracji, troskliwy stosunek do wspólnego dobra, utrzymywanie go w czystości i porządku, oszczędzanie wody, światła, opału, unikanie wszelkiego marnotrawstwa, stała troska o przeciwdziałanie wszystkiemu, co może się przyczynić do podrożenia kosztu mieszkania.
Najpoważniejszym elementem, wpływającym na wysokość komornego jest oprocentowanie kapitału włożonego w budowę – zależy więc ono od kosztów budowy i stopy procentowej.
Spółdzielca w niewielkim tylko stopniu może się przyczynić do obniżenia kosztów oprocentowania, jednakże nie jest całkowicie pozbawiony możności wpływu: wysokość własnego wkładu mieszkaniowego, stanowiącego nie podlegającą oprocentowaniu część kapitału budowlanego, przyczynia się do obniżenia ogólnych kosztów oprocentowania; lokowanie choćby niewielkich swych oszczędności w bankowych instytucjach spółdzielczych, które ze swej strony mogą finansować spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe, jest obowiązkiem świadomego spółdzielcy, który w dalszym rezultacie musi się przyczynić do obniżenia stopy procentowej.
Zasadniczy wpływ na wysokość komornego może jednak mieć obniżenie kosztów budowy, które się da osiągnąć przez zastosowanie zasad spółdzielczych do samego budownictwa.
Ominięcie zbędnego dla produkcji mieszkań ogniwa generalnego przedsiębiorcy budowlanego nie da się osiągnąć droga gospodarczego prowadzenia każdej poszczególnej budowy.
Niemożliwe jest, by ktoś chcący ominąć pośrednika przy nabywaniu jakiegokolwiek towaru, w każdym poszczególnym wypadku nawiązywał kontakt z producentem, bo na pewno obsłużony będzie gorzej i drożej niż przez kupca; natomiast może i powinien, jako spółdzielca, stworzyć stałą organizację handlową, która by sprawowała funkcje rozdzielcze. Własna organizacja stworzona dla każdej zamierzonej budowy [z osobna] musi pracować gorzej i kosztować drożej niż prywatny przedsiębiorca-pośrednik.
Jedyną właściwą drogą dla spółdzielczości mieszkaniowej jest stworzenie stałej organizacji budowlanej, która by stale obsługiwała spółdzielnie, zaspokajała stałe potrzeby budowlane ruchu spółdzielczego.
Organizacja taka odpowiadać musi czystym zasadom spółdzielczym: budując dla swoich członków, powinna im liczyć rzeczywisty koszt budowy, z dodaniem pewnego (z zapasem liczonego) odsetka na pokrycie kosztów ogólnych.
Obrachunek uczyniony w końcu roku stwierdziłby, jaki zwrot nadebranego [w spółdzielczości część rocznego zysku, rozdzielana między członków – przyp. redakcji Lewicowo.pl] należy się poszczególnie każdej spółdzielni, dla której w ciągu roku budowano.
Zrozumienie przez spółdzielnie znaczenia organizacji tego typu jest podstawowym warunkiem jej rozwoju.
Tylko połączenie większej ilości budowli w jednych rękach i trwałość organizacji – mogą dać znaczne potanienie, dzięki zmniejszeniu kosztów ogólnych i doświadczeniu, które daje ciągłość pracy. Oparcie się spółdzielczej organizacji budowlanej o robotnicze organizacje zawodowe, wzajemne zrozumienie i zaufanie, które współpraca organizacji zawodowych i spółdzielczych dać musi, staną się dodatkowym źródłe potanienia budowy, dzięki usprawnieniu i intensyfikacji pracy.
Nie nastąpi to, oczywiście, całkowicie od razu; doświadczenie Społecznego Przedsiębiorstwa Budowlanego wskazuje, że na drodze, na której uczyniono już poważny krok naprzód, bardzo jeszcze wiele jest do zrobienia.
Członek spółdzielni spożywców, który wymaga, by nowo założony sklep w pierwszym dniu swego istnienia dawał mu towar lepszy, tańszy (i może na kredyt) niż sklepik prywatny, jest w istocie swej wrogiem spółdzielczości i w niczym się do przebudowy społeczeństwa nie przyczyni. Podobnie spółdzielnia mieszkaniowa, która od swej własnej spółdzielczej organizacji budowlanej żąda przystosowania się do metod przedsiębiorcy prywatnego i traktuje ją na równi z tym przedsiębiorcą, daleka jest od ideologii spółdzielczej.
Ci natomiast, którzy od pierwszej chwili, bez zastrzeżeń, poparli i popierają nadal usiłowania Społecznego Przedsiębiorstwa Budowlanego niewątpliwie nie tylko osiągną – może dziś jeszcze niezbyt znaczne – potanienie kosztów budowy, ale mieć będą wielką zasługę położenia podwalin pod zdrową organizację budowlana, która mieć może dla przyszłości sprawy mieszkaniowej pierwszorzędne znaczenie.
Teodor Toeplitz
Powyższy tekst pierwotnie ukazał się w piśmie „Społem!” – organie Związku Spółdzielni Spożywców RP, nr 3/1931, ze zbiorów Remigiusza Okraski.
Teodor Toeplitz (1875-1937) – wybitny działacz spółdzielczy i samorządowy, urbanista, przez wiele lat związany z PPS. Współzałożyciel Towarzystwa Urbanistów Polskich. Współtwórca Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, przewodniczącym Zarządu WSM. Współtwórca i prezes zarządu Społecznego Przedsiębiorstwa Budowlanego – głównego wykonawcy prac budowlanych w WSM i innych spółdzielniach warszawskich, ale także dla spółdzielni mieszkaniowych w Gdyni i Krakowie. W 1929 r. założyciel Polskiego Towarzystwa Reformy Mieszkaniowej, które z jego inicjatywy zorganizowało w 1937 r. pierwszy Polski Kongres Mieszkaniowy (Toeplitz zmarł kilka miesięcy przed Kongresem). Współtwórca Związku Miast Polskich. Wiceprezes Międzynarodowego Związku do Spraw Mieszkaniowych. Autor wielu publikacji fachowych i popularyzatorskich, poświęconych spółdzielczości mieszkaniowej, aspektom socjalno-bytowym mieszkalnictwa robotniczego, problemom urbanistycznym itp. Po jego śmierci WSM utworzyła Fundusz Stypendialny im. Teodora Toeplitza. Na warszawskim Żoliborzu istnieje ulica, której nadano imię twórcy WSM.